北京二手房套均总价达500万元 限竞房和二手房抢刚需客源

    ■本报记者 王丽新

    二手房和限竞房之争正在北京楼市上演。想买房的预算已经从400万元提升至500万元，这是新刚需进入楼市的入场券。

    《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，自2018年5月份以来，北京二手房套均成交总价一直在502万元—510万元之间徘徊。2018年10月份，北京二手房套均成交总价为502.7万元，成交均价为6.1万元/平方米，环比下降1%。

    而在新房市场中，刚需可以考虑的往往是共有产权房和限竞房。限竞房进入的门槛一般都在400万元以上，但这种房源供应量相对不大，总价500万元左右的限竞房才是新房市场的主流产品。

    一、二手楼市争抢客源

    “原来计划拿出160万元左右首付，在总价400多万元的限竞房中买一套，但看了很多限竞房之后才发现，性价比最高的还是500万元左右的房子。”王女士向《证券日报》记者表示，“现在我面临两种选择，一是借钱凑够200万元首付去买限竞房；另一种是选择二手房。”

    无独有偶，如王女士一样想买房的刚需客群多面临这种难题。由于限竞房在“70/90”政策限制下，刚需客群能够支付得起的均价一般在5.2万元/平方米—5.7万元/平方米之间。但根据上述贝壳RealData数据统计来看，二手房成交均价已达6.1万元/平方米。乍看之下，似乎两者之间价差明显，但真实的市场更为复杂。在已经入市的约30个限竞房项目中，网签率仅有20%左右，去化率不好的限竞房，往往是存在区位无优势，交通不便利，教育资源差等各种短板，但想以同样价位购买二手房，则多是“老破小”，这令刚需购房者很难抉择。

    有业内人士向《证券日报》记者表示，今年上半年，北京新房新增供应降至历史低位，大量置业需求涌向二手房市场，总价区间在500万元左右房源成市场交易主力。不过，今年下半年，限竞房集中入市，抢夺的客源正是这批二手房购买主力。有些限竞房项目已经引入中介机构导入客源，从而支付渠道费用，可见这一市场竞争的激烈程度。

    刚需可选房源增加

    值得注意的是，购房人购买限竞房，仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，即使不被转成共有产权房，限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，这个周期对于很多购房家庭，必须要在购房前考虑清楚。

    和硕机构首席分析师郭毅认为，在限购时代，购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定，至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高，家庭的结构有可能会改变，比如说要生孩子，或者要生二胎，或者将来父母可能年龄大了，需要接到身边来照顾的话，那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话，那最好还是选择普通商品房，包括二手房。

    《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，2018年10月份，北京二手房按套均价格计算的分布图大致如下：石景山为380.9万元、丰台为415.6万元、大兴为369.5万元、房山为333.2万元、顺义为389.3万元、通州为369万元，门头沟为310.9万元，其它有的区域甚至高达700万元以上；从成交单价来看，石景山为5.1万元/平方米、丰台为5.5万元/平方米、大兴为4.2万元/平方米、房山为3.6万元/平方米、顺义为3.8万元/平方米、通州为4.4万元/平方米，门头沟为3.8万元/平方米，其它有的区域甚至高达11万元/平方米。

    此外，根据上述贝壳RealData数据统计来看，一般二手房目前的议价空间为5%，环比有所上升；业主挂牌调价数据中，降价占比基本都在90%以上，有的区域甚至高达100%，总体降价占比仍达90%。

    不难看出，在二手市场，刚需客群可选房源似乎颇多。不过，据王女士表示，看了很多二手房后发现，小户型一居室总价低、单价高；两居室则偏重于总价可控，但房龄、地段和教育、医疗资源相对不足。

    对此，有业内人士认为，如果购房人收入不稳定，无法保证未来8年至10年能够稳定偿还新房贷款，选择二手房相对灵活性则较高，一般购买学区房较为稳妥，尤其是交通区域优势明显的房源和房龄较新等优势明显的社区。