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本报记者 王丽新
一线城市的外溢需求，除了购房，还有产业外迁需求。实际上，近两年，一线城市周边城市因承接一线城市外迁企业需求，产业地产、特色小镇正在兴起，加上产城融合的新型城镇化下，产业地产已不再是以房地产行业配套业务的身份发展，反而成为大型房企的转型方向之一。
“中天集团在慢慢脱离地产，向以产业地产为核心的城市升级服务商转型。”中天产业集团联席董事长兼总裁欧阳峰向《证券日报》等记者表示，在中天产业的发展规划中，将以轻重并举的运营模式，立足于大本营东莞，向国内外扩张。
试水旧改项目
据《证券日报》记者了解，目前，中天产业在科技创新、文化创意及服务外包等产业领域布局，产业园区主要位于北京、深圳、东莞及南宁等地，数量已达12个，总建筑面积500万平方，入园企业1200多家，园区产值估计有千亿元。
“在空间布局上，我们要立足于大本营东莞，向外扩张。”欧阳峰向《证券日报》记者表示，对外扩张的项目，可能是租赁方式获取土地，比如租赁台商、港商迁走后遗留的厂房改造，以轻资产模式输出运营管理，也可能拿地开发，持有项目，以重资产模式运营，未来，中天产业将以轻重并举的方式发展。
不过，在欧阳峰看来，东莞仍是目前中天产业要深耕的大本营。实际上，近期，中天产业投入了40亿元在东莞完成了三个项目的布局，其中一个为旧改项目。
据中天产业方面表示，由松鼎基金、东莞银行联合发起的“前海松鼎城市更新产业资本”将联合广东中天集团，共同投资于东城区的石井三旧改造项目，项目位于东莞主城区，是一个高端住宅及商业的城市综合体项目。据悉，该产业基金是松鼎基金与东莞银行合作的首个城市更新产业基金，此次签约标志着双方在“三旧改造”等城市更新领域正式开展合作。
作为本次产业基金的发起人和管理人，东莞市松鼎股权投资管理有限公司是中国证券投资基金业协会登记备案的基金管理人，公司专注于城市更新产业、科技孵化产业等创新金融服务。
事实上，鉴于土地市场高地价难拿地的局面，旧改项目，或是中天产业未来重要布局方向。
“由中天产业牵头，联合金融机构成立旧改基金，投向旧改项目，这是试水举措，一旦成功，未来将可投向更大体量的旧改项目，撬动城市升级。”欧阳峰如是表示。
多渠道盈利
值得关注的是，产业园投资资金量大，回报周期长一直是产业园运营商难以突破的阻力之一。
鉴于此，中天产业的运营模式是以金融为中心的。据中天产业介绍称，在产业运营模式上，公司更倾向于“产业+金融+地产”多板块联动，协力发展，同时以“金融+”为内核的园区运营服务模式，以产业金融大数据服务中心为代表的园区金融服务平台，设立园区专项投资基金，完善投融资服务体系的建设，帮助园区企业嫁接资本，促进园区企业的快速发展。
正如中国宏泰发展董事局主席王建军所示，“做园区地产、产业地产要尊重规律，除了基础设施投资外，首要任务是将产业项目招到位。”此外，产业为先之下，要科技创新，比如在一定期限内将办公空间免费给企业使用，待企业资本化后，租金转化为股权，获得收益。
事实上，据欧阳峰也向《证券日报》记者表示，产业园盈利主要来自以下渠道，销售型物业的销售收入、持有性物业的租赁收入和孵化收入等。在孵化企业方面，有现金投入，也有用楼、租金、装修等方式投资的多种参股方式。
据欧阳峰透露，目前公司已投资11家企业，投资金额多达1500万元，园区孵化培育上市企业10余家，后备上市企业30余家。
