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■本报记者 杜雨萌
由2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策不断收紧，楼市经历了平淡期、升温期、火爆期以及目前热点城市的明显降温期。
恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者，整体来看，本轮房地产市场调控的思路和理念已发生重大改变，即坚持因城施策，并注重建立长效机制。
手段持续创新
与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。
“调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。
事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。
效果不断显现
随着各地楼市调控力度的逐步加大，能够直观显现调控效果的莫过于房价。
据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降。虽然31个二线城市和35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比略有升温，但若仅从热点城市价格变动情况来看，市场降温明显。
具体来看，5月份70个大中城市房价变动中，福州、上海、厦门等城市二手房价格出现环比下跌，其中福州二手房价格环比跌幅最大，达到0.5%。虽然北京二手房价格环比出现正增长，但此前已连续12个月呈现环比下跌情况；再从同比情况来看，有7个城市房价出现同比下跌，分别为北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州，同比跌幅依次为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，这也意味着这7个城市二手房价格跌回一年前。
“从房价跌幅较大的几个城市表现来看，主要是由于这类城市发布的楼市调控政策较多、且实施力度较大，尤其是限价等政策更是产生了较为显著的影响。”上海易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然热点城市房价降温明显，但今年以来，部分二线、三线城市房价依然持续上涨，因此，对于这类热点城市来说，预计三季度政策依然有收紧的可能，尤其是近期明显过热的丹东等城市，更是需要提前做好调控升级的准备。
住房制度改革仍是重点
从历年房地产市场表现来看，大致4年一个周期。所以，如果仅从时间这一维度来看，本轮周期中的调控持续时间，相较以往无疑更长，同时，整体从严的调控基调依旧没有发生改变。究其核心原因，张波分析称，此次调控的目的不单纯局限于商品房本身，更不只是为控制房价，而是为了构建房地产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题，更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。
尽管在本轮调控过程中，依然有地方出现局部趋热现象，例如今年二线、三线城市房价的持续上涨等，但在张波看来，这主要是因为短期调控使得需求被暂时性抑制，而政策稍有“松动”就会使得被延后的需求集中爆发出来，而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决，最终就会以非理性的形式体现到市场上来，因此，要想最终实现“安居宜居”的目标，还要从长效机制建设上入手，如将部分非理性购房需求更好地性引导到租房上来。
夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影响市场波动，从长期来看，继续深化住房制度改革才是决定房地产市场平稳健康的根本。具体来看，要从供给端着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度。她建议，按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。
