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本报记者 朱宝琛
11月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨0.42%，较上月有所扩大，主要是二三线城市销售回暖所致。11月部分房企年末加速销售促业绩收官，叠加去年同期低基数，商品房单月销售面积和销售额增速都有明显反弹，分别为5.3%和13.3%。同比来看，新建住宅均价继续涨幅缩小态势，增速为去年下半年以来最低。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，在这一年的销售进程中，去库存和棚改货币化安置贡献了不小的部分，成交回落的速度较以往更为平缓。预计2018年，棚改效力稍有减弱，而去库存政策逐渐退出可能对成交影响较大，商品房成交增速将继续下滑，或回落至-10%到-5%。
1月-11月，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。总体回落幅度较缓，源于新开工和土地成交同比增速走强。1月-11月，房屋新开工面积161679万平方米，增长6.9%，增速提高1.3个百分点；开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增速比1月-10月提高3.4个百分点。
夏丹表示，预计2018年，销售增幅缩小、金融监管加强和资金链不断收紧依然会对后续开发投资形成制约，但新开工和土地成交增速不低将使开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或还能实现5%以内的正增。
趋势上，“链条逻辑”没有变。夏丹表示，房地产行业自身具有周期性特征，从拿地开工到预售交付，一般需要约2年-3年的时间；从销售回款到开发投资，一般滞后期为3个月-9个月。有时行业政策或宏观环境的改变会使“销售-投资”的资金链条变得敏感或迟钝，但周期性特征和链条逻辑没有改变，成交增速下滑将拖累投资增速趋势性下行。
幅度上，新开工和推地的相对活跃使投资保有动能。对此，夏丹予从两方面予以介绍：其一，租赁接棒棚改，新开工依然不低。棚改目标套数和新建比例双双调降，意味着棚改新开工总量将明显减少。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、减少回迁房建设面积2.05亿平米计算，新建棚改房的套均面积约为70平方米，则2018年棚改新开工面积或小于1.23亿平米。不过，租赁接棒成为新开工的“发动机”，或可基本抵补棚改新开工减少的部分。十九大提出以“租购并举”进行住房制度改革，在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是下个阶段的重头戏。从已明确具体目标的京沪来看，租赁住房建设重点城市将出现较高的新开工增长。
其二，土地市场还能保持相对的活跃度。土地市场作为房地产市场的源头，在当前发生了重要的变化。在库存周期和供地数量挂钩的政策鞭策下，紧握土地资源的热点地区地方政府从“舍不得”变得“大方”。2017年以来土地市场一改过去三年连年缩减的颓势，成交面积同比增速由负转正并“持续在线”。2018年还将继续敦促热点地区地方政府加大推地，大型房企手中的土地储备在过去一年也下降较快，除部分今年补货充足的房企以外，多数大型房企的补库存意愿依旧强烈，预计商品房用地市场交易将保持活跃。
此外，除了商品住宅供地以外，发展租赁住房离不开大规模、低价格的地块供应，主要试点城市推动的体量将不小。
对此，夏丹以上海为例进行说明：“十三五”期间计划推出1700公顷土地用于租赁住宅建设，即在2017年7月到2020年末的三年半时间内年均推地485.7公顷。自7月首推“只租不售”地块起，上海已经累计推出29宗租赁住宅用地，力度不可谓不大，但推算也仅约90公顷，进度只占年均目标的零头。这表示要完成任务目标，后续推地速度将加快，还有更大规模地块推出。
