南京高科优势劣势与展望

            南京高科优势劣势与展望

                   作者：荷叶

   2012年12月19日，南京高科二级市场当日融资买入额达3860万元，达到当日成交总量的60.62%，上了沪市信息披露龙虎榜。融资买入超过当日成交50%，沪深两市历史以来很少见。以下是南京高科近日融资余额及买入情况。

   时  间    融资余额【万元】当日融资买入【万元】
2012.12.20.   17189      1623
2012.12.19.   16510      3860
2012.12.18.   14018      1839
2012.12.17.   13025      1249
   可以看出，融资余额最近又开始上升，融资余额占流通市值之比，在两市之中也居于前列。为何该股被投资人如此看好？以下作一简要分析。

   南京高科优势有五：

 
   其一，公司主业进入大丰收季节。公司主业地产，今年将结算的项目主要有三，一是建筑面积8.96万平米的东城汇高档商业城项目，2012年12月8日已经开业迎宾，预计销售将超过20亿元，毛利率将达到70%，今年中报显示尚未开始结算。

   二是高科荣域项目销售过半。该项目现容积率建筑面积约29万多平米【原21万平米】。上半年一期已售超过4.4万平米，下半年2、3期销售中。预计今年可结算约10万平米12亿元，该项目毛利率近40%。

   高科荣境项目一期开售。该项目最新资料建筑面积约69万平米【原56万平米】，一期别墅部分2012年11月3日开盘，网上显示共有207套别墅，建筑面积7.86万平米，目前107套在售，计划2013年1月1日交房。预计今年结算可超3亿元，项目毛利率超过40%。

   左右阳光等其它项目尾盘预期销售良好，南京处于一线城市，目前地产景气度回升较快，房价也小幅攀升，南京高科的地产业又迎来了丰收季节。

 
   其二，股权投资价值将直线飙升。公司主要持有上市可流通股票有，南京银行3.334亿股，中信证券0.73亿股【原来0.92亿股，12月18日公告减持1874万股，市值约2.1亿元】，栖霞建设1.52亿股，辽宁成大893万股，招商银行165万股。2012年12月20日收市市值约为47亿元。都是银行证券地产股，目前最热门的板块，势头潜力都很好，一旦银行股恢复正常估值水平，这些资产将有几倍的升值。

   未上市的股权有，广州农商行1.8亿股，南京证券0.24亿股，还有其它股权投资约3亿多元，每年有不错的分红收益。全资子公司臣功制药，销售已过2.5亿元，净利润超过0.37亿元，每年增速超过25%，正在等待上市。

   广州农商行2011年报显示，规模2717亿元，总股本81.53亿股，拨备前利润50亿元增长42.8%，拨备率315.4%，不良率0.67%，利润29亿元增长22%，合每股0.36元，每股分红0.2元。综合看，资产质量良好高速增长之中，在未上市农商行中，规模排名第三，利润增速第一，亟待上市。

   其三，巨额财务费用即将化解。过去几年公司财务费用巨大，拖累公司业绩明显。2011财务费用3.29亿元，相当于0.64元/股。2012年三季报显示，其短期借款加长期借款共69.74亿元，财务费用高达2.88亿元。

   形成巨额借款的主要原因就是，高科荣境、高科荣域等项目土地资产，2007年底拿地之后，房地产市场迎来寒冬，项目直至去年才开工。如今几个大项目及东城汇等全面销售，形势超过预期的好转，待到明年上半年，高负债包袱有望彻底卸下。

   其四，城市化带来空前机遇。城镇化已经成为今后发展主题，南京高科是南京经济开发区主体企业，是南京新城发展的方向所在，近水楼台先得月，新区房地产、配套服务等基础实施建设、园区高科技投资等方面，南京高科无疑是南京市东扩的最大赢家。它还面临新三板扩容的潜在受益题材，旗下小贷公司发展也很不错。

   其五，严重低估的绩优蓝筹股。目前公司总股本5.16亿，净资产约10.20元，股价10.56元，总市值54.51亿元，除去大股东权重实际流通市值约34亿元。市净率1倍左右，预期市盈率只有约5倍，未来几年业绩预期将快速增长。是一只比较典型的价格低估之绩优蓝筹股。

   要说该股劣势或不足也有四：

   其一，近几年投资决策欠佳。从参与中信证券的天价配股，到购买怡创金埔园林等股权，再到二级市场投资辽宁成大等亏损。都反映出公司投资决策有些冲动，远见不够，失去了往年投资的大智慧，亟待改进。这些投资总额约占总投资额8%，目前还无伤大体。

   其二，没有实力机构做盘。几个大户靠融资倒来倒去，盘面股价僵硬沉闷，活跃程度也远低于同类股。大盘形势大好，该股即是热门的地产股，也是热门的银行股，其二级市场价值，还有待于实力机构去发掘。

   其三，二级市场人气低迷。盘面成交参与者寥寥，都是些小单，难得有几张千手单孤苦伶仃，没有持续性，一看就是几个穷大户融资所为。股吧里新帖很少，点击率极低，且就是那么几个连净资产都不知咋算的散民。

   其四，公司信息公开欠透明。发个减持中信证券的公告都说不清楚，叫人猜来猜去，简单的事情被搞得复杂迷糊。还有些信息该公告却没公告，比如高科荣境项目的容积率调整，增加了近30%的建筑面积，价值超过净资产20%，公司官方没消息证实等。

   展望南京高科的前景，用一句俗话表达就是：金子终会发光的！投资的上市公司股权和准上市公司股权，面临着大幅度升值的机遇。作为一线城市南京的强势地产公司，南京城市东扩的近水楼台，南京高科面临着又一个高速发展的机遇期。

   卸下巨大负债包袱的南京高科将轻装上阵，迎来更大规模的再投资高潮，公司发展面临着再次上台阶的机遇。低估的价格和较小的市值，公司主营业务发展和二级市场市值提升，都将进入高速发展阶段，将给投资人带来难得机遇。

   股海无师，共勉发财！祝朋友们好运！