南京高科是藏在发射井里的火箭

            南京高科是藏在发射井里的火箭

                   作者：荷叶

   股市大有转势迹象，主导行情的核心力量，就是金融和地产两大板块。后市大牛股的诞生，在此出现概率居多。今日研究一股南京高科，集金融地产于一身，一枚藏在发射井里的火箭。

   南京高科【600064】是一家经营南京经济开发区的地产类公司，是南京市新城东扩的主力军。其金融股权投资成绩优异，医药产业也做的有声有色。目前该公司市值约50亿元，净资产约46亿元，总资产约156亿元。说它潜力巨大，其理由有五。

   理由之一：投资展翅欲飞。

   该公司目前持有已经上市可流通股权，包括南京银行 3.3345亿股；中信证券 0.9182亿股；栖霞建设 1.52亿股； 辽宁成大 880万股，招商银行160万股。总市值约44亿元，或相当于5.486亿股南京银行，也相当于每股南京高科含有1.06股南京银行流通股。

   公司还持有未上市公司股权，包括广州农商行 1.8亿股，投资5.4亿元； 南京证券 2434万股，投资1.15亿元；臣功制药约98%股权，投资约0.87亿元；广东怡创 5％股权投资0.6亿元；南京金埔园林10.417％股权投资0.72亿元等，还有南京赛科、 南京LG 、优创生物等股权，该项投资超过10亿元，相当于3.5亿股广州农商行，也相当于每股南京高科持有0.67股广州农商行股票。

   按照被投资公司业绩测算，上述股权今年将为南京高科创造财务收益约6.5亿元以上，按照30%的分红亦可分的约2亿元。一旦股市上涨，这些股权价值将直线飙升，特别是银行等金融股权占80%以上，正赶上历史性的升值机遇。

   理由之二：主业地产逢春。

   该公司地产主业也迎来春天好时光，最近南京房价上涨，处在全国一线阵营。而该公司主要开发栖霞区，在南京市东扩新城区，房价12500元/㎡左右，是南京市房价低价区，也是房价上涨最快区域。

   公司最大的2个开发项目，就是栖霞区的荣镜、荣域两块地，由于在2007年底拿了地王，又赶上了前5年的房控，公司背上了约70亿元的借款负债，每年3亿多元的财务费用，压得公司闯不过气来。

   特别是下半年以来，公司房产销售有突破性进展，据资料推算，荣域项目销售过半；11月3日开盘的荣镜项目销售火爆。综合各方面信息看，今年房地产销售或可越过20亿元，超过去年一倍。

   根据目前南京市房地产形势看，有供不应求开发商捂盘趋势，未来一年继续看好。据公司开发进度和销售情况推算，明年即可彻底卸下巨额债务包袱，仅节省财务费用一项，即可为每股增加6毛以上的收益。

   值得一提的是，根据当地政府有关公开资料显示，高科荣镜、荣域项目容积率有很大的改变。荣镜楼高从35米调高到50米，规划建筑面积从56.56万㎡调升到约69万㎡，这样两项目预计达到百万平米，楼面价比原来有较大下降。

   从最近销售信息看，每栋别墅还增加了地下2层，这样算来，楼面价或在3770元以下，再加上该地域最近房价持续上涨，项目存在暴利。把5年的地价利息都算上，楼面价也就在5200元/㎡左右，毛利率也近40%，况且还应加上，前期已经支付约9亿元利息，应该转回当期利润。

   随着国家城镇化战略实施，南京高科作为南京市新城东扩的主力开发商和服务商，也将占尽先机，未来地产开发业务和基础承建服务项目，前景都很广阔。从公司地产开发规划看，和南京市房地产形势看，2013年销售都将远大于2012年。

   理由之三：瑕疵难掩翡翠。

   如果说有不足，那就是最近几年风险投资败笔较多。花6000万以16倍市盈率，购买广东一家依附在电信商下搞服务，打工公司5%的股权；又花7200万元购买一家，不起眼的园林公司10.417%股权等，都让人觉得财大气粗有些冲动。

   在二级市场投资辽宁成大、招商银行也亏损累累，都说明最近几年投资决策屡屡失误。尽管如此，其失误投资金额占所投资产总额不足8%，瑕不淹瑜，败笔难改公司投资之大成。

   理由之四：比价屈居井底。

   该公司现股价9.70元，比价严重偏低。按照目前房地产公司平均10倍市盈率测算，形成公司股价应在10元左右；再结合辽宁成大吉林敖东持有广发证券股权比较，以1.2倍市净率给持有上市股权市值定价，形成股价约10.70元；未上市公司股权及其它投资约值2元净值。综合起来，股价应在22.70元之上才合理。

   需要说明的是，公司近70亿元的借款，都因储备土地原因，应有房地产销售回款消化，目前形势下无风险，明年应可解决。除去这一块负债外，包括预收款在内的流动负债不足一论。

   值得一提的是，公司持有的股权升值前景诱人。相当于每股南京高科含有1.06股南京银行，加上约0.67股广州农商行股权，一旦股市上涨银行股价值回归，南京高科每股每天盈利1元，将不是神话。

   正常情况下，国际上银行股定价水平，约在18-22倍市盈率。不久的将来，如果中国股市恢复正常，南京银行以20倍市盈率定价，加上其它股权升值，形成的南京高科每股净资产将超过30元。以2007年辽宁成大高峰时，股价市净率2.4倍测算，南京高科对应股价应在70元之上。

   而当年的广发证券上市，还停留在概念之上，目前南京高科持有的南京银行等，确是全流通股票，随时可以变现。可见，对南京高科现价来说，升值空间非常诱人。

   理由之五：需要机构点火。

   从二级市场股东数据看，今年4、5月间，基金华夏退走博时加仓，成交极度萎缩股价阴跌。另外，信用担保账户持仓不少，从融资融券账户流水账看，大户们护盘积极。

   从盘面成交看，买卖极其稀少，有时十分钟不见一笔。舆论界讨论也很少，明显没有机构做盘，该股被冷落。但进入2012年11月初，明显有持续19个交易日做空，看上去手法较嫩，而大户也持续融资护盘。

   总之，该股目前股价严重偏低，将来升值空间十分巨大。如果把它比作火箭，那么它还呆在发射井里，需要有机构来点火做盘。无论是进攻还是防守，该股都是一个不错的中线标的选择。

   股海无师，共勉发财！祝朋友们好运！观点切磋，Q群75379801迎接。