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本报记者 王丽新
3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前房企违约潮仍继续爆发，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代，坚持长期主义，房地产仍将是我国经济的重要压舱石和支柱产业。
排名：行业变化较大
万科蝉联第一
根据测评研究报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。
与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。
从区域划分看，华东地区占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提升；华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。华东、华南企业数量占比近六成，中部地区占比略有提升，继续保持良好发展态势。
规模：龙头房企稳中有进
集中趋势有所下降
2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。
企业层面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，另一方面，2021年下半年，面对市场趋冷、融资趋紧的情况，部分房企流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。
从测评结果来看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。
风险：融资环境持续收紧
偿债压力依然较大
2021年，在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。
具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第二季度融资额较第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续下降，尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。
从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。
测评研究报告指出，社会在不断进步，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。
（编辑 田冬）
