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本报记者 王丽新
纵观当今城市发展轨迹，每一次扩张都必会催生新的城市中心，城市结构也正从单一中心向多核中心演变，以城市群为主体的多中心网群化发展态势愈加明显。
沿着这一发展轨迹，2009年以来，“造城运动”席卷中国各大城市，全国知名开发商纷纷瞄准大盘开发，从单一住宅开发商逐渐向能够满足业主“衣食住行购”全面需求的真正的城市运营商转型。
“过去几年，开发商做大盘开发时，开发导向更强一些，修路盖房子卖房子，虽然也配备了‘衣食住行’的必要生活配套，但更像搭积木拼接。”北京万科东南片区营销总监哈斯在接受《证券日报》记者采访时表示，外部市场环境的变化和居住者对宜居的真正需求，促使房企开始强调大盘运营，做综合住区，这是“后开发时代”房企对城市运营的新理解。
“造城”大盘升级综合住区
众所周知，作为行业的引领者，万科的开发运营能力是其“造城”的独家武器。从开发培育20年的浙江良渚文化村到进驻北京通州副中心7年培育的台湖，万科的“造城”模式正在不断升级迭代。
“当下的房地产市场处于增量市场向存量市场转化过渡期，新房市场尚有10年增长期，但不可否认的是，目前已经进入买方市场。当购房者选择更多时，交易即越发理性，产品、资源整合、社区乃至区域生态圈持续化运营能力就成为了房企核心竞争力的要素。”一位房企高管向记者表示，尤其对上百亿的大盘开发来说，过去仅仅将生活配套搭建好，却无法与社区外部区域形成联动，或配套商家经营不当三天两头更换，无法持续满足业主需求的开发运营模式将难以获得市场份额。
鉴于此，北京万科基于人居理念及生活服务场景的思考，正在升级大盘开发模式，即倡导开发运营综合住区。“一个综合住区的核心，是站在客户视角上，研究配套是什么，需要的生活场景是什么，是万科在开发理念上的升级和迭代。”哈斯接受《证券日报》记者采访时说，综合住区好比一个游轮，在游轮上旅游，全方位居住生活需求都可以在船上解决。
另有北京万科人士向记者强调，北京万科接下来开发运营的百亿元“造城”大盘，将更注重引入跨界IP品牌，比如以后万科所有园区跑道可能都跟KEEP合作，便利店、菜市场都要引入该领域的IP品牌，为区域做配套品牌服务，让以居住为中心的区域形成一个持续运营的服务生态圈，让社区是可以持续更新，长久地根据居者需求去不断迭代。在综合住区里，除了能让人与城市更有活力和粘性链接之外，社区里的服务场景是具有长久生命力的。
当然，也不是什么项目都可以成为综合住区，按照北京万科的投资逻辑，综合住区即与城市发展运营相契合，是城市发展势能的承接，是一个城市新中心的概念，且是全时全龄开发运营的。
综合住区要有几个要素，首先，在总体量上要达到百万平方米，其中住宅体量达30万平方米以上，且综合了多元产品业态；其次，社区内部配套包括菜市场、便利店、早晚食堂、儿童四点半课堂、药店、健身房和文化活动站等住区标准和服务要配齐，外部配套则要与交通、医院、学校和当地特色产业等实现整体连接；第三，要基于业主需求引入各种跨界IP品牌，使每个住区都有自身特色；第四，要有APP，比如盒马生鲜等，以此实现跨界品牌与社区运营结合。
台湖成万科首个综合住区样本
事实上，纵观这几年万科在北京的布局，基本是沿五环沿线投资百亿大盘开发，在东西南北各有布局，按照政府的整体规划前瞻性投资，分批拿地，根据不同地域资源优势，打造不同住区样本。
以台湖为例，这是北京万科倡导的一个综合住区开发运营理念的首个落地项目，该项目位于北京通州区台湖板块。据了解，目前这座城市大盘的规模已经达120万平方米，商业、办公、居住、公园、TOD轨交等配套日渐成熟，已成综合住区样本。
回望7年前，2012年12月，万科在第一批土地放量时率先在通州台湖拿地，此后打造首开万科城市之光项目，为打造台湖迈出了第一步。在这个连接亦庄新城和通州副中心的桥梁之地，在7年时间里，万科分五次共斥资约122亿元拿地，才联动各个地块完成了产城融合的综合住区样板台湖新城。
“在整个台湖板块，北京万科还有不足100亿元货值的新房待售，城市之光·东望一期已经实现20亿元销售额。”项目相关负责人向记者透露，11月底，二期房源将入市销售，均价约为51500元/平方米，以90平方米、123平方米和148平方米户型为主力产品，预计总货值约11亿元。
据了解，截至目前，在北京通州台湖板块，站位演艺文化小镇，承接通州利好，两站一街58个地块投资额为550亿元。此外，在这一板块及辐射区内，环球影城投资达千亿元，“设计之都”新平台落地，宋庄艺术区已成气候……预计未来将成为北京新的国际文创中心。
（编辑 上官梦露）
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