分类：默认分类
前几日，一位千亿房企掌舵人被记者问到，“怎么把握拿地节奏？”这位高管笑称，“靠感觉”。
准确地说，或许是靠一线销售市场的感觉。2018年万科喊出“活下去”时，是来自于大多数城市去化率不足50%的危机感。因为，这意味着回款不畅了。接下来就是错过低成本拿地时间，利润空间也跟着被压缩了。
做房地产简单点说，就是低点拿地，高点出货。大多数运营能力强的房企都擅于抓住窗口期拿地，而拿地价格占销售价格比重是一个重要指标。从这一角度看，2019年迈入千亿阵营的中国奥园（以下或简称奥园）是一个拿地赛道上的优秀玩家。
权益拿地价仅为销售均价两成
据业绩报告显示，2018年，中国奥园新增64个项目，新增土储约1258万平方米，新增货值约人民币1645亿元，销售均价为10300元/平方米。
兴证国际证券分析师宋健表示，2018年公司适度有序地补充土地储备，新增项目权益比例为82%，权益地价为2418元/平方米。截至2018年，中国奥园总土地储备3409万平方米，平均土地成本为2102元/平方米，总货值为3650亿元。
两厢比较可知，中国奥园目前土地储备的拿地平均成本是其2018年销售均价的20%。而2016年和2017年，一、二线城市拿地价占销售价的比重高达38%的水平。由此可见，中国奥园未来利润空间可期。低成本获取土地的背后，是来自于旧改项目的优势。
安信国际分析师黄焯伟表示，公司继续保持在大湾区的领先地位，通过旧改获取优质项目。截至2018年底，共有16个推进较顺利的主要旧改项目，大部分位于大湾区，预计其中9个在2019年逐步转为土储，额外带来人民币660亿元的可售资源。
此外，截至2018年底，奥园的未结转销售额约人民币1100亿元，预计毛利率为28%至30%，预期在未来两年交付结转。据安信国际预计，奥园未来三年核心净利年复合增长率为45%。不难看出，丰厚存量利润锁定了未来盈利。
更重要的是，奥园正在强化运营能力，除了提高产品力做高溢价空间外，正在一边加速回款、一边准备粮草，为加速出弯做准备。
加快现金回流且筹措融资
值得一提的是，奥园在全年预计可售资源1900亿元的支撑下，将今年目标销售锁定至1150亿元，同比增长25%，预计去化率达到60%即可完成。
纵观一季度房企销售排行榜，尤其是权益排行榜，奥园的表现可谓不错，在克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜中，奥园一季度权益金额位居全国第27位。今年一季度，奥园总销售额约达人民币187亿元，同比上升38%；合同销售面积约183.0万平方米，同比增长为50%，平均售价约每平方米人民币10233元，保持行业较快水平。
加快销售回款充盈现金流的同时，为了优化债务结构，同时储备粮草，以便在窗口期可以斩获优质土地，奥园今年一季度也在忙于通过多种渠道实现融资。
4月12日，奥园称与南洋商业银行、恒生银行、东亚银行及兴业银行香港分行签订总金额约13亿港元三年期银团贷款。据悉，此次银团贷款按三个月香港银行同业拆息（HIBOR）加4.95%的年利率计息，所得款项主要用作现有债务再融资及一般企业用途。
奥园管理层表示︰“奥园一贯重视融资渠道多元化，2018年与八家商业银行成功完成三轮合共约32亿港元三年期银团贷款;2019年率先打开亚洲美元债券市场，重启内房三年期美元债公开市场发行，发行三年期及四年期美元债共募集资金10亿美元，加上是次银团贷款，有助进一步延长债务期限。奥园将继续贯彻稳健的财务管理，持续优化债务结构，推动业务有质量的快速发展，为股东及投资者带来理想回报。”
有业内人士称，储备足够粮食的目标，是让整个集团用最短的时间，最少的成本，投入有更大潜力的地块，赚取更多的利润，进而实现弯道超车，让集团利益最大化。
