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■本报记者 王丽新
跨入“白银时代”6年后，万科喊出了“活下去”的口号。裁员调架构、每天数回款、缩减土地投资、用遍融资工具筹钱……这是房地产行业2018年的常态。一年过去了，有30家房企跨入了“千亿元阵营”，70%以上房企利润上涨。
以刚刚披露业绩的华夏幸福为例，尽管2018年颇为不平静，但依旧交上了一份相对不错的成绩单。2018年，华夏幸福实现销售额1628亿元，实现归属于母公司股东的净利润117亿元，毛利率达42%，净资产收益率达35.2%。
“2018年，华夏幸福干了很多事情，核心的有两件，第一是引入平安这个大股东；第二是防风险，包括实施降费增效、控制产业新城投资等‘在不确定性中寻找确定性’的多重策略。”华夏幸福董秘林成红向《证券日报》等媒体表示，经过一年多时间，公司在股东、董事会、业务和战略等多层面的调整，到今年一季度，华夏幸福形成了“人到位、钱到位、地到位、投资到位”的良好局面。
环京内外销售比重平衡
在华夏幸福销售额中，有一组数据颇为引人注意。2018年，华夏幸福环北京以外区域销售额达756亿元，占比提升至46%，同比上涨22个百分点；在产业发展方面，环北京以外区域新增产业服务收入127亿元，同比增长316%，新增签约投资额1406亿元，占公司整体新增签约投资额的85%。不难看出，这意味着“异地复制模式”带领公司突破了环京区域政策面限制的围困，尤其在2018年承担起了重头戏的角色。
众所周知，环北京区域的产业新城模式让华夏幸福发迹，进而迈向全国。但倚重和大量布局政策层面不稳定区域，也让公司一度难以穿越市场周期。事实上，为了培育自身穿越调控周期的能力，华夏幸福4、5年前即开始大规模异地复制，但相应规模的回款却要在近两年或以后才能陆续进入结转周期。原因在于，产业新城的异地复制不同于开发商在公开市场拍地即可择城而入，9个月即可产生销售回款的“买地—建房—销售”模式。
正如华夏幸福联席总裁赵鸿靖所说：“在具备标准化程度较高的能力下，单个产业新城从项目落地到现金流回正周期基本上要达到4年至5年时间。”按照赵鸿靖透露的数据来看，华夏幸福已布局15个核心都市圈，2018年，新签了18个PPP项目合作协议，全部在环北京以外区域，目前布局的77座产业新城中，有20个已经进入成熟期，未来会持续贡献更多现金流。
而关于接下来产业新城的发展目标，赵鸿靖表示，公司内部一直有所规划，大方向是两个方面，一方面要提升经营质量，包括提高产业落地投资额、实现每个产业新城内的经营闭环等指标；另一方面则是希望孔雀城能够在环都市圈中市占率达到10%。
事实上，“产业新城＋住宅开发”这一商业模式，华夏幸福已经跑通，并形成了标准化的产品，全国复制的版图也已经铺开，只要在选定的核心都市圈内，加大土地资源获取能力，就可大概率拉动业绩增长。但重点在于，产业新城模式下的PPP项目未来的地理空间和市场空间还剩多少，现金流改善之后，华夏幸福是用于拓展新的产业新城，还是转向新业务的战略部署。
谋“进城”布局新业务
在2018年业绩报告的《致股东》篇幅中，华夏幸福这样说：“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”
值得一提的是，在这份报告中，华夏幸福对未来战略也进行了规划，即在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式和新地域。
新业务的核心是综合不动产运营，包括布局商办、长租公寓和康养业务。据林成红向《证券日报》记者透露，新业务主要由华夏幸福南方总部操刀，是华夏幸福联席董事长兼CEO吴向东等原华润置地高管加盟后重点发展的业务。
业界对此解释称，因不动产运营业务多集中在核心都市圈的核心城市中，这是华夏幸福要“进城”布局新地域的信号，领域则包括探索盘活存量资产、运营写字楼和商场等。
值得关注的是，这些新业务需要的是长线资金的匹配，而平安的入股且充当财务投资的角色定位，可谓合作者和助力。同时，华夏幸福方面也表示，在优化资产负债结构的同时，将以资产管理输出的轻资产模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，比如基金模式、资产证券化模式等。此外，随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富，华夏幸福也不排除投资持有型资产，形成轻重资产结合的城市商办开发运营业务。
