王建军：卖地招商时代结束 产业运营商也需要转型升级

    本报记者 王丽新

    产城融合时代已经来临！大型传统房地产开发商纷纷开始设立产业地产部门，试水产业园区运营业务，而此前多年专注于产业园区的运营商则在开始思考创新转型，让重资产变轻来运营，并且试图布局产业地产服务全生态圈。

    12月9日，在由《证券日报》社主办的第十二届中国证券市场年会论坛上，中国宏泰产业市镇发展有限公司（以下简称宏泰发展）董事局主席王建军表示，卖地招商时代已经结束了，运营商也需要创新转型升级。

    园区资产要靠运营实现价值

    据了解，2010年，宏泰发展先于2014年11月20日国家召开的全国新型城镇化规划会议，提出了产业市镇的新型城镇化理念，发展主战场为廊坊，10年来先后投入了近60亿元，引入包括富士康等在内的224个项目，其中大多数是大型央企，而富士康已经为宏泰发展一个园区纳税11亿元的商户。2014年，宏泰发展以“产业地产、新兴城镇化建设为主题”在香港主板上市。

    据记者了解，目前，宏泰发展在廊坊、石家庄、张家口、保定、承德等北京周边布局了12个园区。2015年9月份，宏泰发展在石家庄栾城区做了通用航空小镇，已经初具规模。

    据王建军透露，公司的业务模式可以说有四种服务能力。第一，对小城市城镇产业定位和规划设计的能力，“我们做产业地产12年，有时候我们看市场比市场看得更清楚，（宏泰发展）可以协同很多专业机构，一起为政府想做的产业园和新兴城镇建设做合理的产业定位和规划”；第二，对城市建设和基础设施投资的能力，公司可以协助政府投资“七通一平”等基础设施，包括对农民土地的补偿等；第三，对产业新城招商引资的核心竞争能力，宏泰发展有200多人负责招商引资，有产业研究院做大数据分析；第四，对城市运营的管理能力，包括小城镇园都是由公司运营管理的。

    正如王建军所示，宏泰发展是“做产城融合、新型城镇化建设、基础设施投资、招商引资的公司，政府购买公司的服务，公司收取服务费，并不是传统的房地产开发商，房地产占整个宏泰发展的业绩占比约为15%，不是主要的业绩来源”。

    产业运营商需转型升级

    事实上，过去房地产领域的企业不愿意做产业地产，因为运营产业园区资金沉淀量大，资产周转慢，回报周期长，还需要有大量的招商资源，从资产周转速度与产生收益方面来看，运营产业园并不是能让资产快速变现的业务。不过，一个产园区一旦培育成功，其运营毛利率将远高于房地产开发销售产生的毛利，并且能够提供稳定现金流。

    值得关注的是，产业是一个城市的名片，产城融合是新型城镇化的重要发展模式，这也是宏泰发展坚持做产业园区运营商的背后动力。不过，伴随着经济发展的变化，产业园区也在不断的升级转型中。

    王建军表示，作为园区运营商有两方面永久的话题，一方面是创新，而且是尊重园区运营规律的创新。据王建军透露，四年以前，宏泰发展就建成40万平方米的创新物业空间，当时叫科技成果孵化园，后来成为了京津冀协同发展基地。

    事实上，对产业地产运营商而言，招商能力是核心竞争力，而核心竞争力也需要不断升级，尤其招商企业也在不断创新升级。在王建军看来，运营商搞创新本身就是一种孵化，是一种招商行为。比如，宏泰发展通过运营商和北大、北理工、北航等十家名校建立合作，支付院校经费，把他们的产品、技术、专利都在公司的廊坊创新基地里面展示，而展示的过程就是梳理、招商引资的过程，获得投资项目直接在园区产业化。

    更重要的是，随着新房开发销售毛利率逐渐下滑，房地产行业进入存量房时代，过去产业园区运营商靠销售来实现业绩的时代已经失去竞争能力。

    鉴于此，在王建军看来，服务和跟投是宏泰发展运营产业园创新升级的一种路径。

    王建军直言，“简单的卖地招商时代已经结束了，运营商本身也要转型升级，现在我们倡导买商投资”。宏泰发展作为在香港主板上市的平台公司，对国外先进的技术格外关注，有促成海外项目在宏泰的产业园区落地的能力，甚至为已经入园的项目转型升级提供服务。比如，富士康原来是做生产加工业，但宏泰在旁边为其做了一个1万多平方米的体验空间，把历年来的所有电子产品进行展示，前面是店后面是厂，宏泰发展再跟投这样的物理空间。