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本报记者 吴珊 见习记者 余俊毅
信托机构“亲自上阵”处理恒大地产项目，着力降低损失化解风险，成为多地项目保交楼背后的重要力量。
6月24日，《证券日报》记者独家获悉，五矿信托在完成涉恒大项目“去恒大化”后，成功敲定了相关项目的信托财产处置方案，交出了一份多数投资人能够接受的“答卷”。
五矿信托
确定财产处置方案
自2021年下半年以来，恒大暴露流动性风险，陆续出现商票逾期、多地项目停工、债务违约等负面事件，部分信托公司的财产安全也面临着严峻挑战。
在此背景下，去年底开始，光大信托、五矿信托、中航信托等机构陆续接手了恒大在佛山、东莞、重庆等地的项目。据悉，此前五矿信托“踩雷”恒大的顺德地产项目已确定了信托财产处置方案。若该处置方案实施完成，受益人预计最终分配信托利益合计金额不低于信托规模的98.9%。
在恒大顺德项目到期后，面对至多亏损1.1%本金的财产处置方案，多数投资人表示虽然有些不甘心，但考虑到房地产市场和恒大的特殊情况，愿意理解和接受该方案。
“去年恒大出现问题后我就一直非常紧张，关注项目的进展。后来媒体报道五矿信托收购了项目全部股权，心里稍微踏实点。现在终于有了解决方案，虽然没能完全兑付有些失落，但是总体比预期好，一块石头总算落地了。”该项目某投资人向记者表达。
据了解，2020年，五矿信托曾为恒大旗下项目公司佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（下称“盈沁房地产”）设立五矿信托-信泽投资集合资金信托计划，募集资金总规模不超过33亿元。这笔资金用于佛山逢沙项目开发建设及归还前期股东投入，五矿信托在放款前受让了盈沁房地产51%股权，恒大系股东以持有的49%项目股权提供质押担保。
但随着恒大“暴雷”，上述项目随之陷入困境。今年1月份，五矿信托通过部分受让财产权信托的方式承接了恒大系股东所持盈沁房地产49%股权，实现对盈沁房地产100%持股，独自管理项目。
五矿信托方面称，作为该项目受托人，五矿信托始终尽职履责，以维护受益人合法利益最大化为首要目标，以“抓牢资产、去恒大化”为出发点，实现了对项目公司的管控权，以最大限度保护信托财产安全。面临复杂的市场形势，该项目持续运营存在较大不确定性，公司坚持探索法制化和市场化的风险化解路径，积极推进所持项目权益转让，力争在信托期限内完成信托财产变现。
“目前五矿信托给出的财产处置方案，可以说是地产信托项目风险化解的一种有益的尝试，尤其在当前复杂的经济金融环境下。”用益信托研究员帅国让在接受《证券日报》记者采访时表示。
某业内专业人士告诉记者，现阶段房地产市场仍然低迷，处置房地产项目风险所需的时间较长，为了尽快回笼本金，机构和投资者可以接受微小的本金损失，这也是多方权衡考虑后比较市场化的处置方案。
“接盘”风险项目
多属无奈之举
随着部分房企出现流动性风险，已有不少信托机构主动入场纾困，选择“接盘”风险项目。部分业内人士对此表示，这多属无奈之举。因为涉地产项目一方出现流动性风险，资金充裕的另一方若不出手相助，项目后续建设就会陷入停滞，导致风险扩大化，使企业和投资者蒙受损失。
上述业内人士认为，就信托公司自身而言，缺乏充足的建设和管理能力，接盘房地产风险项目更多还是为了保证项目本身安全，便利处置项目风险。信托公司更适合于利用债务重组等金融方式处置和化解项目风险，直接参与房地产项目建设的做法并不多见。
与此同时，今年也有不少涉房企项目信托计划即将到期兑付。根据穆迪发布的研报，2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。由于银保监会对通道类信托产品提出更严格的要求，提前赎回量也可能会激增。此外，投资者对当前房地产业的信用危机存在避险情绪，可能会影响信托公司发行新信托计划来取代到期计划的能力，并可能会导致资金缺口过大，无法由行业自身的流动性资源和自有资金填补。
地产违约信托项目的处置，是目前部分信托公司所面临的重大难题。帅国让认为，在新的经济金融环境下，尤其在资管新规下，未来信托公司在风险处置方面除了传统方式（诉讼追偿、提前终止、延期兑付）外，通过与信托业保障基金、金融资产管理公司和地方资产管理公司等专业机构合作，采取市场化手段化解风险，或许是另一种重要选择。
“当前房地产行业整体调整，因此，信托公司应该加强信息披露透明度，及时向投资者发布项目情况公告。此外，受托人还应该在项目管理、项目风险管控等方面尽职履责，切实保障投资者权益，竭力取得投资者认可和理解。”上述业内人士建议到。
