中国住房市场发展月度分析报告：北京房价有所回升 复苏基础不牢

    日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年3月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成的2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，北京房价有所回升，但复苏基础并不牢固。部分热点二三线城市房价仍较快上升。前期房价涨幅相对较小的东北部分城市，房价开始出现追涨。

    具体来看，北京房价连续2个月企稳回升，环京楼市再度下降，西安、青岛、南宁、大连等成为新的热点二三线城市；重点城市房价存在先涨先跌的现象，廊坊、天津、北京、上海、厦门、合肥等2016年以来第一波房价快速上涨城市，3月的房价均低于一年前的价格。成都、西安、南宁等第二波房价上涨城市，近一年房价涨幅仍然较大；部分城市各区域板块的房价走势出现较大分化，调控政策有待进一步细化。

    从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

    从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升导致商业银行自主调高了首套房贷利率。数据显示2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升，但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。

    从市场本身看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场严重供求失衡的局面。

    从政策面看，调控政策延续，限购、限售的城市继续增加。昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年；大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；一些三四线城市也开始限购、限售。

    基于以上因素，报告认为，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。通过需求政策抑制住房投机炒作进而控制房价泡沫风险，仍应是当前房地产调控的主要任务。

    报告建议，一是中央层面应保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。二是要坚持“房住不炒”的方略，保持调控政策定力，避免为激活经济需要而再度剌激购房需求。三是及时监测楼市涨跌风险，督促相关宏观政策管理部门和各地方政府及时对政策进行微调。