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本报记者 王丽新 见习记者 陈潇
“好产品、好房子是业绩的基础和保障。绿城目前有自己的优势，但未来改革仍会在路上。”3月25日，在绿城中国2023年度业绩会上，公司董事会主席张亚东向投资者以及《证券日报》等媒体表示，有信心把已有的产品优势，转化成具体的财务业绩。
在业绩会上，绿城管理层认为，当前房地产市场整体仍在筑底震荡，2024年整体趋势上市场可能会进入缓慢复苏的进程。今年从中央到地方政策持续释放，且明显由指导性政策向操作性政策转变，未来核心一二线城市政策有望加速落地。
践行“一年两熟”投资理念
在房地产深度调整之际，绿城中国交出一份稳健增长的成绩单。3月22日，绿城中国公布的数据显示，公司2023年实现收入约1313.83亿元，较去年增长3.3%；股东应占净利润约31.18亿元，较去年增长13.1%；股东应占核心净利润约64.17亿元。
除此之外，绿城中国2023年取得总合同销售约3011亿元，回款率超过100%，权益销售额稳步提升。
绿城中国的稳健发展离不开高效的运营开发，以及收敛聚焦的投资策略。在现场，据绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰向《证券日报》等媒体记者表示，目前绿城积极践行“一年两熟”的投资理念，有红盘从拿地到售罄仅不到3个月，当年实现销售转化约549亿元。
此外，公司2023年新拓货值一二线占比84%，北上杭三城新拓货值占比58%，新拓项目持续向高能级城市的高能级板块集中。
“拿地货值方面，今年大概会在1000亿元，总体看销售情况跟现金流的情况来作安排，以销定投，不会因为要达到比较高的投资货值目标，而放松投资端尺寸。”郭佳峰表示，今年会积极拓展10个战略城市，结构化布局25个其他城市。
而对于毛利率水平的下降，绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强亦坦言，主要是因为2023年结转的物业大部分来源于2020年和2021年相对高价获取的土地。
“根据这几年的投资策略，我们还是以安全作为拿不拿地的首要考虑因素，所以毛利率确实不会特别高，但项目销售很快，最终结转量是有保障的。”耿忠强如是称。
展望2024年，耿忠强表示，毛利率预计还是处于底部区间，因结转收入较多比例仍来自2021年项目，“随着2022年及2023年获取的项目逐渐交付，未来的净利润及毛利率会有所好转”。
提前应对2025年到期的债务
债务情况是近年来市场关注的焦点。在业绩会上，对于境内债，耿忠强在回答《证券日报》记者提问时表示，截至2023年底，绿城中国的有息负债中银行借款占比73%，相比于去年同期近70%，银行占比进一步提升。
此外，公司融资成本近几年也不断下降，2023年较上年下降10BP至4.3%，截至2023年底的有息负债融资成本为4.1%，有进一步下降的空间。
对于今年的偿债计划，耿忠强表示，2024年境内公开市场共有到期信用债120.5亿元（不含ABS），其中上半年到期71.5亿元，已到期并归还51.5亿元，下半年到期49亿元，将根据市场情况，安排了银行的内保外贷或者是自有资金偿还等多种形式。
对于境外债，耿忠强表示，绿城中国今年境外到期的余额为3亿美元，当中2.5亿美元是今年12月份刚性到期，针对这一部分，已提前作了计划安排，相关的工作正在稳步推进。同时2025年到期的债务今年也会提前着手应对。
“当前公司的境外融资规模在总体债务中占比较为稳定，公司希望能够保持境内、境外两个融资市场的渠道畅通，同时也保留境外稳定的外债额度。”耿忠强表示，未来也不排除会考虑以境内低成本资金偿还境外资金。
值得一提的是，绿城中国一直在债券发行方面颇受市场认可，也是当前行业中少数几家能够在公开市场发信用债的企业。
数据显示，2023年，绿城中国曾发行信用债139亿元、公司债25亿元、中期票据58亿元、供应链ABS30亿元、供应链ABN26亿元，结构均衡，并且尚未发行额度达355亿元。
预售资金监管方面，据管理层透露，自三部门共同发文表态支持优质房企开具保函置换监管资金以来，已在北京、杭州、宁波等多个重点城市开出保函，不少城市为当地首单落地。其他城市也在积极推进中。
在资金相对充裕的情况下，绿城中国2023年的分红比例取了上限40%，计算出分红金额为每股0.43元，股息收益率达到7.3%左右。
展望未来，郭佳峰表示，2024全年业绩预计收入小幅增长，主要是并表项目增加；核心盈利努力实现与2023年大体相当。张亚东也表示，在造好房子上绿城是最有优势的，特别有信心把这些已有优势，转化成财务指标。绿城下一步的发展，信心也是来源这个基础，而不是凭空想象的。
（编辑 上官梦露）
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