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本报记者 王丽新
绿网脚手架撤走了，漂亮的红砖外立面暴露在阳光下，窗子也是新的……北京通州区又一个历时多月的老旧小区改造工程，完工了。
“这一批老旧小区改造改的可不仅仅是外立面，里面水电的线路都重新铺了一遍。”一位老业主向《证券日报》记者说道，小区外面这条通往主路的小街，两边都种上了树，统一的灰墙边都设了花坛，圆桌木椅，是小区业主下棋、聊天和乘凉的好去处。尤其这窗子，以往刮大风的时候半夜简直睡不着，换新后，几乎听不到什么声音了……
旧房换新颜，惠民工程，“棚改”即将退出历史舞台，取而代之的是新一轮“旧改”，这是“十四五”期间关系民生系列的重大项目。在业内人士看来，面对数量众多的老旧小区，谁先改、怎么改、资金从哪来，都得全盘考量。事实上，目前全国各地都已经动起来了，重点城市更是正逐渐进入改造高潮，有政府资金支持的同时，对于节能、商显、安防等也将形成新一轮的拉动力。
已有299个老旧小区加速纳入改造清单
2021年，北京“老旧小区改造推进难问题”纳入接诉即办“每月一题”重点解决督办事项。截至6月18日，已有299个老旧小区加速纳入改造清单，可惠及15.9万户老楼居民。
“北京今年将确保400个老旧小区列入综合整治计划。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦向《证券日报》记者表示，主要聚焦在朝阳、大兴、东城、西城、海淀等区域，目前公布的以朝阳区纳入改造计划的老旧小区数最多。
近日，《证券日报》记者走访了，通州区明确列入改造计划即将开工的某个老旧小区，一路看到的是，掉了墙皮的外立面，斑驳的瓷砖，随便出入没有门禁的社区大门，小区内草丛上停着横七竖八的车，寻遍小区几乎看不到多少绿树，没有孩童的游乐区，也没有老年人的锻炼区，为了防盗，四五层楼的窗子也装上了钢筋防护罩……
图为北京某待改造老旧小区 王丽新/摄影
“这是80年代盖起的房子，我买到手都十多年了，住着不方便，还不是学区房。用当时买这个房子的钱，要是买附近2000年之后的房子，如今的房价比这套房子几乎多了三分之一。”一位女性业主向《证券日报》记者透露，现在希望快点进入改造，最起码住起来方便，给孩子一方玩乐的天地，要不然总是得到“邻居”小区找相熟的朋友业主去蹭游乐设施。
据《证券日报》记者了解，该社区已经有几栋楼进入了招标阶段，涉及的投入亦不少。同时，几公里之外的另一个老旧小区，改造涉及30多栋居民楼2822户，需投入的改造资金高达约2亿元。
另据《证券日报》记者日前获悉，通州多个街道的18个老旧小区盼来了旧改，投入资金约6亿元，主要涉及节能改造、上下水管线改造、外墙改造、外门窗改造、无障碍设施改造及平改坡等图纸范围内全部工程。
需多方资本参与
为了更精准的了解今年行业内“老旧小区改造”项目的数量情况，DISCIEN通过大数据挖掘发现，今年1月-3月15日涉及老旧小区改造相关的中标项目达7352个，比去年同期增长5778个，同比增长率高达367%;而招标项目数量达6151个，同期增长4608个，同比增长299%，增长明显。此外从中标商看，多为建筑工程公司为总包商中标，涉及商显的产品将由总包商再进行分包。
有公开数据测算结果显示，以拼接屏为例，如果渗透率为10%，可带来增量近150K。目前全国在2000年底前建成的老旧小区数量为22万个，2019-2020年已改造了5.8万个，剩余改造数量16.2万个，假设拼接屏在其中的安防监控室渗透10%，以3*3计算可带来增量近150k，如果渗透率高于10%，则潜在空间将更大。
“就改造的情况看，内部包括户型重新设计，比如说三套房源调整为两套房源，以及厨卫等改造等。而老百姓现在关系最多的其实就是加装电梯等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，这将会拉升相关领域很大的消费市场。
“目前老旧小区改造内容通常都会涉及抗震加固、节能改造等基础类内容，以及环境提升、配套设施建设、便民场所建设等提升类内容。”吴建钦向《证券日报》记者表示，老旧小区改造过程中流程较长，各环节需要的企业类别也不一样。一般情况下，市属国企、区属国企、部分聚焦存量业务的民营企业均会结合自身的业务特点参与竞标。
吴建钦称，当然社会资本也会参与，比如北京发布的政策表示，社会资本可通过提供专业化物业服务、“改造+运营+物业”、提供专业服务、作为实施主体四种模式参与老旧小区改造。但从目前改造资金的主要来源看，主要涉及政府财政支持、小区业主出资、实施主体自有资金、金融机构贷款、专项债等。预计未来随着资金支持政策的进一步完善，资金来源渠道将更加多元化。
对此，严跃进也表示，老旧小区改造当前是明确鼓励社会资本介入的，这种其实包括了外部的物业企业、工程企业、社区运营企业等。比如说引入电梯，在电梯广告收益方面就优先给予此类社会资本，包括社区引入的各类社区服务，其收益都优先给予此类社会资本。同时，从实际过程看，各类金融贷款等也有给予支持。
（编辑 张伟 孙倩）
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