远洋服务上市首日市值达69亿港元 多业态服务模式拓宽收入渠道

    本报记者 王丽新

    2020年收官之际，重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬，恒大物业和碧桂园服务接连完成IPO，物业板块再添千亿元市值成员。据《证券日报》记者不完全统计，2020年以来，15家物业企业登陆H股，是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

    12月17日，中国香港资本市场迎来了今年第16家物业上市企业，即2019年综合实力名列中国物管行业Top13的远洋服务。此次IPO，远洋服务引入了私募基金淡水泉、国华人寿保险、高瓴资本等共8名基石投资者，合共认购1.2亿美元。上市首日，远洋服务总市值达69亿港元。

    “远洋服务是一家老牌物业服务企业，业务主要集中在一、二线城市，以‘住宅+高端商写+增值服务’等多业态服务模式发展。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，公司的高端商写业务毛利率水平较高，增值服务收入逐年增长，有助于提升公司盈利能力。

    商写物业服务板块发力

    事实上，高端商写物业业务是业内不少投资者看好远洋服务的原因之一，比如高瓴资本就是青睐捕获“商管服务企业”的投资者。

    根据招股书数据，2019年，远洋服务商写物业服务在整体物业管理服务总收入占比为27.5%，占非住宅物业管理总收入的83.6%。同期，商写物业所收的每月平均物业管理费也远超住宅社区所收，达到每平方米17.4元，而住宅每平方米仅为2.6元。

    以北京颐堤港和成都远洋太古里为例。北京颐堤港地处繁荣的朝阳区，出租率高达99.9%，其商业项目物业费单价110元/月/平方米，写字楼单价50元/月/平方米，可提供全年约8900万元收入；成都远洋太古里毗邻大慈寺，是国内网红级地标，出租率达到97%，物业费单价160元-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6亿元。

    除此之外，远洋服务的控股股东为远洋集团，其股东中国人寿保险、大家保险与远洋服务亦有持续的业务合作。据招股书透露，今年8月21日，远洋服务还与兄弟公司远洋资本订立战略合作协议，为其房地产项目（包括每年预计不少于200万平方米合约建筑面积的商写物业、工业园、物流中心及数据中心）提供定制化物业管理服务。

    净利润年均复合增长率40%

    招股书显示，2017年至2019年，远洋服务营收由12.13亿元增至18.30亿元，年均复合增长率为22.8%；期间，净利润由1.05亿元增至2.05亿元，年均复合增长率为39.8%。2020年上半年，公司营业收入为9.03亿元，同比增长6.6%；净利润1.54亿元，同比增长26.1%。

    “净利润的快速增长除了与公司高端商写业务相关外，占比逐渐增加的增值服务业务也对其有所贡献。”上述业内人士向《证券日报》记者表示，远洋服务提供案场服务（即向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务）、咨询服务及物业工程服务，以及向公司在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务。

    据《证券日报》记者了解，在案场服务方面，年收入规模约为2亿元，预计未来三至五年内年均增幅可达20%；工程服务年收入规模约为1亿元，预计未来三年至五年内年均增幅可达20%。在社区增至服务方面，目前业务占比约为13%，其中主要为资源经营业务，预计未来三年至五年内业务规模比重可提升至25%，年均增长50%左右。

    值得一提的是，2020年上半年，远洋服务非业主增值服务毛利润达到3540.1万元，毛利率提升3.4个百分点至22.9%；社区增值服务实现毛利润6414.7万元，毛利率提升2.1个百分点至63.1%。鉴于此，远洋服务毛利率由2017年的20.7%，增长至2020年上半年的28.5%。

    更为重要的是，远洋服务目前在数字化及智能化方面进行了持续投入，拥有多元化智能服务平台，即“亿管家”、“亿家生活”、“亿家修”及“亿空间”以及EBA系统，可于业主、住户、其他客户及业务合作伙伴之间实现智能化物业生态圈。这无疑将有助于公司提升管理管理半径，降低人工成本并提高服务效率，也对其社区增值服务变现有所助力。

    鉴于数字化技术的重视，远洋服务表示，对于此次募集资金的用途，约10%用于提升数字化水平及内部讯息技术基础；约20%用于升级智能化管理系统设施；约60%的募资将用于把握战略投资及收购机会；余下用作营运资金。

    资本负债比率为零

    当然，扩规模依然是目前上市物业管理企业的第一诉求，而这取决于企业有多少“家底儿”。

    招股书显示，远洋服务经营活动所得现金净额由2018年的3827.2万元大幅增长至2019年达到2.07亿元，2020年上半年达到6572.9万元。但招股书中有一个指数仍令市场颇为不解。招股书披露，2018-2019年及截至2020年6月30日，远洋服务资本负债比率分别高达454.5%、483.1%和439.9%。

    对此，远洋服务相关人士向《证券日报》记者表示，这是由于之前有一笔ABS融资，目前该笔融资已经全部还清，截至2017年12月31日的资本负债比率为零，处于净现金状况。截至2020年6月30日，公司期末现金及现金等价物达到7.25亿元，为2017年以来新高。

    若加上此次IPO募集资金的60%用于扩大规模，由此可预见公司第三方在管物业面积将会大幅提升。公司也表示，进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模。

    招股书显示，2020年上半年，远洋服务总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市；总在管建筑面积达4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。其中，旗下第三方管理的建筑面积达到1200万平方米，来自第三方的收入达到1.21亿元，占收入比重提升至18.8%。

    值得一提的是，截至2020年12月10日，34家港交所上市，物业企业市值超过5600亿港元，平均市盈率超过50%；3家沪深上市物业企业市值约为340亿元人民币。

    “物管行业头部企业已经纷纷登陆资本市场，已经诞生千亿元市值的企业，未来行业集中度将进一步提高，分化也会加剧。”严跃进向《证券日报》记者表示，在这种竞争格局下，远洋服务突破以住宅物业为单一收入来源的困境，形成多业态物业管理服务业务、在长且好的赛道中构筑独特的行业壁垒，将能在未来行业竞争格局占据一席之地。

    多业态业务拓展增收

    在资本市场看来，高成长高确定性是物业板块的主旋律，这是疫情期间物业企业股价快速上涨，资金不断入局的背后驱动力。

    中指研究院统计数据显示，保守预计2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。根据模型综合估算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。换言之，这是一个年均营收万亿元量级的蓝海市场。

    但不得不说，目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的，来自母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模，而上市之后，第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长“月亮”还是“星星”。

    从业务结构来看，目前，远洋服务的物业管理类型包括住宅小区、商写物业、公共及其他物业，以及案场、工程、社区等增值服务。

    “总体来说，多业态业务选定的细分领域赛道较为合理，传统物业与新型业务并重，具备在激烈的外部市场竞争环境下抢得市场份额的能力。”有业内人士向《证券日报》记者表示，目前公司在非住宅物业上构建了涵盖商写物业、政府大楼、公共设施、高速公路服务站及医院等多个管理物业类型，若能快速形成品牌输出能力，相较于目前资本市场上主要聚焦纯住宅领域的企业，公司在非住宅领域的服务稳定性和市场竞争优势明显，长期在该领域深耕，将拓展公司业绩增长空间。

（编辑 孙倩）