中介20年累计交易额破30万亿元 未来需构建“共生网络”降本提效

    本报记者 王丽新

    “伴随存量时代的到来，中介行业也获得了充足的成长空间。但站在今天这个时间点，还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题，”日前，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，“未来只有走合作道路，构建’共生型网络’（Co-Live），才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。”

    事实上，过去20年，中国房地产市场经历了野蛮生长时代。正如杨现领所示，过去20年，新房成交规模远远超过二手房，但过去20年二手房总体接近2500万套交易的65%都发生在过去5年，可见存量市场发展很快。然而，在杨现领看来，这是一个“万亿元市场，千亿元佣金规模，百亿元利润”的“大市场小行业”。

    中介20年累计交易额破30万亿元

    房产经纪是一个衍生行业，考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下。毫无疑问，二手房市场的崛起是推动经纪行业发展成长的驱动力。我国二手房交易市场虽起步较晚，但发展迅速，从1998年不到百亿元的交易额扩大到如今的万亿元级别，全国累计交易GMV已达到30.33万亿元，交易总套数达2391万套。

    过去5年，二手房交易体量更是实现跨越式的增长。全国交易量达到1557万套，占总交易额的70%。率先进入存量时代的超一线城市更是如此。过去20年，北京的二手房交易GMV是5.1万亿元，交易总套数210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；而上海的二手房交易GMV是6.6万亿元，交易总套数365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

    二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链，全国的经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

    在杨现领看来，从整个中介行业发展历史角度看，第一阶段是买方和卖方直接交易的“手拉手”阶段；进入第二阶段，有经纪人和经纪公司参与，每个卖家委托多个经纪人；第三个阶段则是由互联网带来的行业巨变，找房卖房开始线上化，但多家委托的大环境并未变化，这导致行业交易成本高，效率低的局面仍在持续，尤其在调控紧缩周期内，经纪人收入落差极大。

    据贝壳研究院数据显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部那10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40%-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

    纵观全国经纪行业和经纪人作业现状，缺少协作也是一大制约行业发展的问题。随着国内一、二线城市全面进入存量时代，经纪公司市场渗透率逐步扩大。从贝壳研究院的数据来看，各线城市渗透率普遍达到75%以上，但事实上，大城市的头部企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

    在大家买房通过中介的比例达到80%的时代，行业竞争结构正在发生变化，随着整个行业加盟店和直营店比例的变化，将逐渐进入成熟期，但前提是经纪人和经纪机构能够打开合作。

    借行业开放平台提升合作交易效率

    在业内看来，“德佑的房，链家卖，按照成交节点分佣金”模式将是未来中介行业合作卖房的新经纪行业商业模式，即开放房源合作卖房。早前，贝壳找房平台已经启动开放计划，不过入驻商家的门槛是真房源和加入ACN网络。

    关于行业未来发展模式和规则，杨现领表示，首先就是真房源。对于中国的房产经纪行业来说，真房源是一个怎么强调都不为过的准则。以链家品牌为例，近半年，链家积累了50万位购房者，如果都要经历一次假房源的磨难，那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达1.1亿元。其次，聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍。再者，谋求合作。为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

    “房产经纪行业走过20年，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领对经纪行业的未来趋势做了一番剖析，他认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。