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本报记者 谢岚 见习记者 陈潇
1月12日，中指研究院公布的数据显示，2023年房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。
中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，2023年融资政策持续宽松，但融资总规模仍在下降，受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业投资信心尚未能完全修复。
从具体的融资结构来看，信用债仍占据发行大头。2023年房地产行业信用债发行规模为4233.1亿元，同比下降9.1%，占总融资规模的58.6%，较2022年有所上升。其中发行期在3年以上的占比42.0%，平均发行期限3.05年。
海外债方面，2023年房企海外债发行规模仅为219.3亿元，同比增长24.6%，占总融资规模的3.0%。其中，海外债发行金额较高的有中海地产、中国金茂、越秀地产等央国企。
房企信托融资则降幅较大，中指研究院数据显示，2023年房企信托融资规模为297.4亿元，同比大幅下降71.0%，占总融资规模仅为4.1%。
“随着行业周期下行，前期房企信托违约事件时有发生，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，去年6月份以来，信托融资金额连续下滑，个别月份单月融资不足10亿元，仅在12月份出现翘尾，信托融资渠道接近消失。”中指研究院方面表示。
ABS融资（资产支持证券化融资）方面则表现相对稳健。2023年，ABS融资规模为2472.9亿元，同比下降6.8%，占总融资规模34.2%，平均发行期限为6.70年，期限明显延长。
从发行结构来看，ABS融资中的类REITs比例快速提升，发行占比提升至17.4%。在刘水看来，持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中受益。
“整体来看，信用债在政策鼓励下市场缓慢复苏，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托仍将维持零星发行状态；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）/CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）、类REITs仍将保持较高发行占比。”刘水表示。
值得一提的是，中指研究院数据显示，今年一季度房企到期债券余额达2373.5亿元，其中信用债占比61.8%，海外债占比38.2%，境内债务偿债压力仍然不小。
镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，从房企到期债务的时间来看，2024年一季度，房企不仅仅有大量工程款和农民工工资需要支付，同时3月份、4月份仍然面临到期债务的偿债小高峰，不排除可能会发生房企二次出险的现象。
“对于稳健型房企，可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，提升财务弹性，同时积极利用REITs相关政策出台时机，在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。”刘水表示，出险房企也可借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性。
（编辑 张钰鹏 上官梦露）
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