住建部多维度规范租赁与销售市场 开发商捂盘惜售等行为将被重罚

    本报见习记者 杜雨萌

    对于许多在一线城市租房的承租人来说，被房主临时起意停止租赁合同、或强制性被迫搬家的经历也许并不陌生。近日，为规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，住房和城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

    中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，发布这一政策的目的是为了建立租售并举的楼市消费观念。从政策原则看，政策的核心是稳定租赁关系，提高租户在交易环节的话语权，这一点有利于保护租户的权益。

    在住房租赁方面，征求意见稿明确，出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；最为重要的一点，当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

    “从政策内容来看，对租赁市场中的各个参与主体均进行了行为约束，这是最大的亮点。”易居研究院智库研究中心总监严跃进告诉记者，虽然此前对于租赁市场也有相关的政策文件指出，但类似于这类具体约束的却并不多，这也是导致此前租赁市场权利和义务不对等的原因所在。可以说此次征求意见稿的发布更有助于租赁市场流通机制的建立。

    值得注意的是，作为房地产交易环节的重要参与者，征求意见稿对于房地产经纪服务员同样做出了明确规定。

    征求意见稿指出，针对房屋交易和租赁的中介服务收费，房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。

    严跃进称，明码标价是为了更好地确立定价规则，未来地产中介按房款比例收取中介费的规则或面临调整。

    记者发现，征求意见稿除了对租赁环节、地产经纪环节做出明确规定外，对于住房销售环节更与予以重点规范。

    据悉，征求意见稿对房地产开发企业在住房销售环节中的捂盘惜售或者变相囤积房源，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付等12种行为做出了明文规定。若房地产开发企业有以下三种行为之一，即一）违反本条例规定销售住房；违反本条例规定未办理住房现售备案；违反本条例规定未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金，监管部门将视情况予以重罚。

    张大伟认为，从长远来看，征求意见稿有利于房地产市场的平稳发展，但目前包括租赁和销售等行为仍存在着很多问题，所以未来还需要政策在落地执行过程中，各地的进一步细化调整。