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本报记者 王丽新
10月26日，港龙中国地产集团有限公司（以下简称：港龙地产）披露有关2022年到期的13.5%发行在外优先票据的交换要约。
据悉，港龙地产就身处美国境外的非美国人士持有的现有票据展开交换要约。交换要约按照交换要约备忘录所载的条款并在其条件规限下作出。港龙地产已委托国泰君安国际及招银国际作为交换要约的交易顾问；已委托Morrow Sodali Limited作为资料及交换代理。截至该公告日期，该现有票据的发行在外本金额为1.58亿美元。
“如果能获得债权方的交换要约通过，就目前国内中小型民营房企所面临的市场和融资环境而言，不失为较好的解决方案。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，一旦成功，公司可暂时缓解因债务兑付所导致的流动性压力。
交换要约是否能通过存疑
从此次港龙地产所付出的代价来看，就于交换届满期限前有效交回且获接纳作交换的发行在外现有票据的每1000美元本金额而言，现有票据的合资格持有人将收取下列代价：新票据的本金总额1000美元；及应计利息（约整至最接近的0.01美元，而0.005美元则向上调整）。新票据的限期将为364日，年利率将为13.5%。
“从利息变化来看，公司的诚意相对不足，不过债权人如何看就很难判断了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《证券日报》记者表示，从当下整体房地产市场大环境来看，对港龙地产不太有利。但对债权人来说，也许同意是较为有利的选择。不过，该笔债务13.5%的利息不可谓不高，但这是公司必须要做的努力。
“交换要约能否成功与房企本身的基本面有着重要关系。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，据半年报显示，港龙地产在负债方面仍面临着不小的压力，流动债务总额占比较高，现金及等价物勉强覆盖短期借款。综合来看，这笔美元债能否成功完成交换要约仍是未知数。
“比起实质性违约造成无法在境外市场再融资相比，展期、交换要约等措施当然更好。但这也只是暂缓偿债压力，若后续销售能力难以跟上，偿债压力依然会如期而至。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，今年以来，有不少房企展期条件无法通过，向投资人提出交换要约，即以现有票据交换为新发行票据，调整付息间隔或票面利率，以达到变相展期目的，以时间换空间，暂时获得喘息，但这并不解决本质问题。
对于债权人来说，同意展期或者交换要约，或许也是无奈之举。严跃进称，部分房企优质资产处于抵押状态，若强行向法院申请破产清算，最终费时费力，收效甚微。若能暂时达成一致，待市场热度恢复，或许能如期收回本金，甚至更高的收益。
仍需多措并举“开源节流”
若达成交换要约，可为开发商拉长还债期限，但若寄望于此而“躺平”仍不是好的出路，毕竟若想二次展期或交换要约，投资人就不会这么“好说话了”。
“交换要约只能暂时舒缓房地产公司还债的压力，并不能化解房企的债务风险，交换要约成功不等于房企有能力还债。”黄立冲表示，未来房地产市场的压力仍不小，就算成功交换要约后，房企是否有能力偿还利息或债务还是存疑的。
“房企仍需‘开源节流’，多措并举充盈现金流，安排好利息偿还工作，以免触发实质性债务违约。”肖云祥表示，对港龙地产来说，一是要做好销售工作，尽管市场较为低迷，但只有销售产品才能获得资金回流，这是最重要且最根本的策略；二是战略性缩减甚至放弃投资，减少支出；三是盘整现有资产，择机进行处置，这是较为有效和快捷的回笼资金途径。
对此，黄立冲也表示，房企自救之路并不好走，若流动性压力较大，一要停止买地；二要降价回笼资金；三若是能找到战投，需尽快启动。
“当务之急就是要增加现金流，通过出售旗下非核心资产等方式补充现金流，缓解债务压力。”陈霄表示，同时，企业需在第四季度加快开发、保证供应量，深化销售渠道、加强营销力度，提升去化能力，加速销售额回流。
（编辑 上官梦露）
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