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王丽新
2月22日，一则至少8城下调购房首付比例的消息备受关注。此前一天，国有四大行正式下调广州房贷利率；交通银行北京分行为五矿地产提供100亿元意向性并购融资额度。更早之前，龙湖集团和旭辉控股分别取得50亿元中期票据的注册通知书。
几则消息，看似单摆浮搁，却是草蛇灰线。在房地产行业长期健康发展的主线之下，信贷及房企融资政策适度调整已是进行时。在笔者看来，近期政策暖风频吹，是流动性承压房企的纾困时机，需把握机会，以现金为纲，多管齐下恢复流动性，跨过信心修复期。面对当下局势，房企需“顺势而为”，践行三条铁律。
一是拼销售抓回款。相比吸引人才、减免购房契税等，适度“宽信贷”政策对房地产市场影响更大，按揭贷款额度和利率是关键变量。2021年年底至今，多城已降首付、降利率，超过45城发布了稳定楼市新政。2022年1月份，统计局最新数据显示，70城中28个城市新房价格环比上涨。
叠加年初按揭贷款额度充足，流动性承压房企需切实利用好这一窗口期，全力卖房。事实上，有些房企已有动作，比如加强营销一线考核与激励，全员营销。同时，成立专门的回款小组，整合集团资源，按照预售资金监管相关规定，快速回笼资金。
二是果断卖资产。不管是否“危言耸听”，对陷入流动性危机的房企来说，“黑铁时代”相当形象。房企不能重蹈过度依赖金融杠杆的覆辙。近日，又一家“千亿元级房企”债务违约。而有些房企则付出更高利息和担保增信，让部分债务得以展期，但这亦非长久之计。对房企掌舵人而言，要做到当断则断，具有断臂求生的魄力。
当前，多家银行拟发行房地产并购主题债券，合计融资额度达680亿元，用于收并购困难房企的优质项目。据不完全统计，18家开发商将3200亿元资产摆上货架，通过配股融资、处置资产等方式，一些头部房企已回笼资金超百亿元。但收并购交易谈何容易，“抽屉协议”“明股实债”层层嵌套，归根结底要看资产究竟打了几折。
不过，监管部门已着手推动资产管理公司参与房企资产处置。实践表明，很多“困境地产项目”经过资产管理公司运作，仍具备较好的变现价值。所以，摆在房企眼前的问题是，需盘整核心项目、物业等优质资产，尽可能控制减值代价，同时实现债务剥离。
三是减规模重利润。高负债高周转模式已至末路，以规模论英雄时代结束，未来房企需进行颠覆性转变。偿债能力不足房企暂停拿地，缓解现金流压力之外，活下来是第一要务。即便稳健型房企，也要警钟长鸣，过去“撒胡椒面”以规模导向考核业绩的模式必须退场。围绕“以销定投”，做好风控，不错拿一块地，节衣缩食减少不必要开支，以利润为导向制定KPI的时代来临了。同时，房企对于风险管理、尤其是财务管理应更加重视并自律。
在笔者看来，经历了此轮出清后，行业发展模式正在发生本质变化，盲目扩张如今陷入债务危机的房企，其失去的“河山”将会被高信用房企分食。更重要的是，行业将从规模导向彻底转为质量导向，利润、产品力、效率和现金流是“护城河”。而这一切的前提，是以“不躺平”的决心先活下来。如同尼采所说：“如果这世界上真有奇迹，那只是努力的另一个名字。”
