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本报记者 王丽新
“回顾今年，大额投资项目频现，保险公司在市场内非常活跃。高科技企业自用需求旺盛，仍是市场内主要买家类型之一。”12月28日，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵向《证券日报》等媒体总结道：“公寓类项目的成交额相比去年有所提升，多城市物业资产包交易愈发频繁，法拍项目性价比相对较高，备受市场关注。”
据戴德梁行监测数据显示，2021年北京大宗交易市场共录得52笔成交，总成交金额为652亿元，成交金额和宗数相较2020年分别上涨26%和53%。后疫情时代，大宗物业的流动性增强，北京成交总额已经从2020年的519亿元强劲反弹，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，大幅超越近年水平，充分体现买家对北京市场的巨大信心。
在物业类型方面，因录得超大宗单体写字楼和商业综合体的成交，2021年北京办公和商业业态成交额占比仍然较高。此外，因快周转的特性，可散售公寓/住宅项目也受到投资人追捧，2021年成交额占比上升至7%。
值得一提的是，2021年，内资买家在超大宗交易上非常活跃，使得内资成交金额进一步攀升，占全年总成交额的75%；外资总体占比略降，由去年的30%降至25%。
“在交易区域变化上，市场给出的答案是，交易热点重回核心区域，朝阳及海淀两区成交额占比超过65%；丰台及通州等非核心区大宗交易额较2020年有所下降。”刘兵向《证券日报》记者表示，由此可见，疫情带来的不确定性让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势。
在买家类型方面，投资型买家2021年继续重仓北京，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这和北京高科技、金融、专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。据戴德梁行数据统计，2021年北京甲级写字楼市场净吸纳量达84万平方米，刷新5年新高。
“活跃的租赁市场坚定了投资者对北京市场前景的信心，进而加大对北京的布局力度。此外，市场也非常看好长租公寓项目带来的稳定收益。”刘兵如是称。
对于未来房地产大宗物业交易，刘兵表示：“得益于我国完善的疫情防控措施，预计2022年外资募资额将会有所增长，保险公司将延续活跃的市场交易。为缓解资金压力，预计会有更多优质物业入市，市场成交将会更加活跃，开发商紧张的流动性将得以缓解。受政策调控的支持，长租公寓等物业类别投资热度将会有所上升，生命科学、高端制造等园区将受到更多关注。”
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰向记者补充道，“2022年预计公募REITs发行规模会变大，届时如果有些资产可以纳入租赁住房，机构或将加快发行公募REITs进程，该类物业并购扩张也将随之加速。”
（编辑 田冬 白宝玉）
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