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本报记者 王丽新
近日，2022年京津冀旅游一卡通正式发行，这意味着落实京津冀协同发展战略再进一步。事实上，作为北京非首都功能产业承接地，环京区域正在迎来新发展格局。
众所周知，北京外溢的资源正源源不断注入，各类产业、医疗、教育等资源疏解至环京，一度带来房价上行，但经过此轮调控之后，环京楼市炒房需求被挤出，自住改善需求正在释放。产业转移带来的人口涌入，正在形成新的“职住平衡”格局，这对进驻当地的开发商提出了新的开发运营考验，尤其在大盘开发中升级运营配套服务的能力，而进驻香河8年的北京万科正在逐步兑现造城“答卷”。
从北京房山长阳半岛到观承、青龙湖别墅区，到台湖新城，再到环京百万平方米大盘哈洛小镇，北京万科的造城基因中，从不乏长期深耕赚慢钱，专注于为业主提供多元化美好生活场景的基因。现在即便在已交付的项目中，万科也会追加资金做配套升级，这是出于长期主义经营理念的考虑。
造城模式有四大基因
作为行业引领者，万科的开发运营能力是其“造城”的独家武器。从开发培育20年的良渚文化村出发，到大盘造城多点开花，进而至深耕8年的环京大盘哈洛小镇，万科的“造城”模式正在不断升级迭代。
类似于北京主城区这样的地段，土地稀缺，即使小体量项目亦可找到相应的市场需求，与之不同的是，环京地区更适合大盘开发，比如良渚文化村或者阿那亚这些如今全国知名且运营较好的项目，前提都需具备一定规模和资金投入，同时也考验房企操盘及运营能力。
“在万科内部，30万－40万平方米以上体量的项目在某种程度即为造城，且综合了多元产品业态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，至于万科大盘造城的“独家武器”，既有核心的共性经营逻辑，也有根据每个项目打造“因地制宜”的特色业态。
严跃进进一步称，按照北京万科的投资逻辑，大盘造城要与城市发展运营相契合，是城市发展势能的承接，未来或是一个城市或者区域的新中心。万科造城的基因，第一是要有长期主义理念，前期配套要有核心规划业态的预留；第二要坚持商业配套落地与住宅频率一致，先解决入住业主的生活需求，再逐步打造生活方式场景的业态；第三要有教育配套；第四要有好的物业，为业主提供高品质的服务。
在北京五环沿线，北京万科造城已有成熟经验，但作为进入环京市场的第一次尝试，万科选择了香河。
环京小镇深耕已超8年
紧邻北京副中心通州的香河，是北京非首都功能产业外迁的承接地，目前已拥有或在建的产业配套有香河国际家具城、机器人产业园、京津冀汽车零部件交易物流中心等。
更重要的是，首都城市服务职能正在向东扩展，香河、大厂和三河与通州共建城市副中心统一规划之下，医疗、教育等资源正在向通州和北三县聚集，随之而来的人口东迁，给东部区域带来新的发展契机，形成城市服务、高端人才聚集地。
多种因素之下，万科联手五矿，将进军环京市场的第一站选在了香河。2013年，双方联手拿地，2016年、2017年五矿万科城一期、二期业主交付入住，到2018年小镇配套商业贝克街开放，到2020年北京五色土幼儿园签约进驻，再到如今小镇二次示范区开放，深耕8年之后，近千亩规划的哈洛小镇成为“小镇新城建设”新样本。
哈洛小镇总体规划建筑面积约为百万平方米，目前入住业主已达2000多户，按照整体规划设计，未来还将有7000户业主入住，相应配套也会不断落地成熟。
“70%以上客群来自于北京，包括北京东部通勤上班族和可以实现‘5+2’生活方式的购房者，剩余客群是本地改善型需求，这部分客群较为稳定，是大户型销售较好的原因。”在哈洛小镇营销中心，一位销售人员向记者表示，疫情以来，香河在售新房项目不足10个，但北京东部外溢购房需求仍旧活跃。
上述营销人员表示，购买客群以刚需为主，鉴于天然的地缘优势，哈洛小镇是可以实现“居住在香河，工作在北京”的“职住平衡”之所，吸引了大量在北京东部片区工作的购房者。另外，随着北京非首都功能产业外迁，相关上下游企业入驻香河，带来就业人口增加，也让香河楼市的标杆性作品哈洛小镇近期成交量加快，超万元的销售均价也较为稳定。
在万科管理层看来，房地产需要长期经营理念，规模和体量足够大，才有时间成本去打磨和提升服务。尤其在大盘造城开发过程中，需要在保持核心规划不变的情况下，根据逐渐入住的业主生活需求逐步调整，落地相关商业、教育等配套。有核心规划，亦有空间预留，才能打造出“回归居住”本质的作品。
（编辑 白宝玉）
