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本报记者李春莲
9月7日，由《证券日报》社主办的新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会在京举办。贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在会上围绕租赁市场发表了主题演讲。
“无论是柏林、伦敦、香港、新加坡、纽约、洛杉矶，今天国际大都市的租金都在以相对较快的速度上涨。”杨现领表示，以伦敦为例，房价收入比越来越高，年轻人买房压力和租房压力都很大，越来越多年轻人被迫在高房价下进入租赁市场，当租赁供应跟不上的时候，就会导致租金持续上涨，租金收入比上涨。租金的本质是一个供求关系，租赁需求上升的情况下，能不能建立有弹性的供给市场？
对此，他举例称，在东京可比的三个地段，房价差不多相同的情况下，东京绝对的租金水平远远高于北京，通常是2倍—3倍。北京的租金在过去十几年也有明显的上涨，为什么这些不同国家的租赁市场特别是国际大都市的租赁市场，在最近十年出现了比较显著的上涨？租金上涨在全球的主要城市是一个比较普遍的现象，它背后反映的是2008年全球货币量化宽松带来的房价上涨。经济增速不达预期的情况下，大部分人的支付压力越来越大，特别是年轻人，买不起房被迫进入租赁市场，租赁需求增加，同时因为土地供应的限制，土地供应的刚性，租赁开发供应相对少的情况下，同步出现了这些国家主要城市租金的上涨。
“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板，尤其在一线核心城市。”杨现领还强调，我国在1998年全面启动房改后，构建了一个非常完整的购房制度，土地招拍挂制度，为了土地买卖、商品房开发、开发商贷款、一级开发商的土地贷款，整个金融体系是围绕购房来进行的。到今天为止，我国缺乏租赁市场的长效机制和短效机制，1998年到现在，中国房地产市场大规模发展的20年，也是租赁开发显著不足的20年。在这种情况下，租金的长期上涨压力，特别在一线城市，个别的区域、特殊的户型几乎是很难避免的趋势。
他指出，在缺乏租赁供给的情况下，如果再采取行政干预措施，特别是租金干预措施，对租赁供给的伤害将更大。德国50%的人租房子，50%的人买房子，为什么租赁市场发展这么好？是因为租赁供应主体非常多元化，开发和供应市场化后，开发主体一定会多元化。
对于该如何规范和发展租赁市场？杨现领认为，真正意义上的定价市场化一般包含四方面：第一，租金市场化；第二，租约市场化，凡是对租约限制的一定不会取得好下场，租约要有机构的管理方或者房源方和客源方协商；第三，支付方式市场化，今天押一付三的支付方式是很大的痛点，才会出现租房分期用金融解决这个问题；第四，政策市场化是最重要的，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。
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