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本报记者 赵子强 见习记者 任世碧
2021年上半年虽受疫情影响,但是并购重组仍在正常推进。
并购重组是搞活企业和盘活资产的重要途径,同时也是上市公司价值重塑的过程,房地产行业上市公司上半年并购重组频发,吸引了众多投资者目光。
同花顺统计显示,2021年上半年,剔除并购重组失败和正在进行的项目,按最新公告日提取数据,房地产行业总共有40家上市公司完成61起公司并购重组事件,完成并购重组事件的公司家数占上半年整个房地产行业A股公司总数的比例为31.25%,位居申万一级行业的第三位。根据已经公布的数据,上半年房地产公司并购重组涉及的总价值约432.68亿元。
对此,接受《证券日报》记者采访的私募排排网研究员孙恩祥表示,“这些年来,房地产行业因为政策原因,房地产行业整体利润呈现出明显的下滑态势,很多中小房地产企业更是遭遇到同业竞争和行业政策的双重压力,生存极为困难,因此并购重组成为房地产公司减少同业竞争,提升行业竞争力最直接有效的方式,优质的并购重组对房地产公司业绩和基本面提升作用非常明显,因此在行业整体利润下滑的背景下,看好房地产企业通过并购重组做大做强的方式,尤其行业中的优质龙头企业进行强强联合,此类品种值得关注。”
27家公司上半年并购重组交易标的总价值超1亿元
从并购重组交易标的总价值来看,今年上半年并购重组交易标的总价值达到或超过1亿元的房地产公司有27家。其中,城投控股并购重组交易标的总价值最高,达176亿元。此外,蓝光发展、招商蛇口、美好置业等3家公司今年上半年并购重组交易标的总价值也均超过20亿元。
从具体的企业性质来看,涉央企国资控股上市公司的有4家、涉省属国资控股上市公司的有8家、涉地市国资控股上市公司的有12家、民营的上市公司有12家。
经营方面,尽管受到疫情影响,但已完成并购重组的部分房地产行业上市公司的业绩仍出现增长。统计数据显示,在上述40家上半年完成并购重组的房地产行业上市公司中,有27家公司今年一季度净利润实现同比增长,占比近七成。其中,有8家公司今年一季度净利润同比翻番。截至目前,已有5家公司披露了2021年上半年业绩预告,深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司业绩预喜。
事实上,上半年房企销售增速开始改善,多数龙头房企增长明显。据克而瑞地产研究TOP100房企销售数据显示,1月份—6月份累计销售额70335亿元,同比增长92%。其中,六月单月TOP100房企销售额14607亿元,同比增长33.59%,绿地控股6月份同比增速最快,达到118.87%,招商蛇口以96.13%增速次之,融创中国、中海地产、华润置地同比增速也达到70%以上。另外,2021年1月份—6月份TOP100房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。
华辉创富投资总经理袁华明对记者表示,"房地产企业的盈利主要由购入土地价格、新房销售价格和资金成本三方面影响。房地产企业购入土地到交房和收入确认通常需要2年~3年的周期,短期来看房地产行业还在消化2017年和2018年高价购入的土地,而全国很多地方新房的限价和限售措施,意味着土地成本高,但价格还不能涨,所以最近几年房地产行业的毛利润率呈现明显的下行态势。另外,当下对房地产行业融资整体也是趋严趋紧,一些房企资金成本的上涨对利润的侵蚀也是比较突出的。综合起来,如果房地产调控政策持续趋紧的话,短期房地产行业盈利能力提升难度还是比较大的。在房地产调控大背景下,一些中小房企出现了流动性问题,但同时也意味着资金充裕房企可以利用并购重组,用更好价格获取优质土地资产,所以并购重组有望成为头部房企布局未来、做大做强的重要方式。"
17只房地产股股价处于破净状态
尽管并购重组并没有对行业指数产生强大的拉升作用,但并购重组对相关个股的走势却有一定的积极影响。统计发现,2021年上半年,房地产行业指数累计下跌9.01%,跑输同期上证指数(期间累计涨幅3.40%)。在上述已完成并购重组的40只房地产股中,有16只个股期间股价跑赢上证指数,占比逾三成。
值得一提的是,房地产板块估值仍处于底部区域,具备较高的估值优势。统计显示,截至7月2日板块整体最新动态市盈率为9.71倍,市净率为1.02倍。其中,上述40只个股中,有17只房地产股当前股价仍处于破净状态,蓝光发展、中南建设、金科股份、广宇发展、南山控股等5只个股最新动态市盈率均不足10倍。
对于房地产板块的投资机会,国信证券认为,当前房地产板块估值仍处历史最低水平。中短期来看,销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度,“高景气+低库存”的行业格局依旧,地产开发拿地利润率短期难见拐点。同时,具有持续经营属性的商业地产逐渐得到市场认可,物管高确定和高成长的双重优势打开高估值空间。建议关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业,商业地产开发商及运营商,具备品牌优势的优质物管公司。
表:今年上半年已完成并购重组的房地产公司一览
制表:任世碧
(编辑 孙倩 策划 张颖)
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