存量浮动利率贷款明年3月份起接轨LPR“换锚”后房贷利率水平保持不变

    本报记者 刘琪

    今年8月份，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，至今已经历5次报价。12月20日最新一次报价显示，1年期LPR为4.15%，较改革前下行16个BP，5年期LPR为4.8%，较改革后首次报价下行5个BP。

    “目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款（指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款）仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”央行有关负责人日前表示。

    因此，为进一步深化LPR改革，央行12月28日发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。并且，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

    东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，这意味着本轮市场化降息覆盖范围已重新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降——根据公告内容，未来LPR报价每次下调后，存量贷款利率也将随之下行，降息力度加大体现货币政策逆周期调节力度进一步增强。

    事实上，在今年第三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。因此，在王青看来，此次央行公告并不出乎意料，而公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。

    在此次的转换方案中，最受关注的无疑是存量房贷利率的转换。存量商业性个人住房贷款也有转换为固定利率或者LPR两种选择。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

    对于存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR，央行有关负责人表示，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月份LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

    中国民生银行首席研究院温彬认为，从目前来看，“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。

    华西证券研报认为，“绑定”LPR后由以往按比例浮动转为按固定点数浮动，当LPR下降时可防止房贷利率下降过快，反之当LPR上升时亦可防止房贷利率上升过快，一定程度上起到阻尼器的作用，维护了存量房贷市场的稳定。同时，此次存量房贷利率定价基准切换，考虑固定加点的阻尼器和一年期的缓冲期，显示出房地产相关政策仍以“稳”为主，对增量市场影响有限。