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大湾区文旅集团四战港股IPO 收入八成来自销售度假物业

2021-10-26 13:52

    本报记者 谢若琳

    在三度折戟港交所后,近日,中国文旅集团再次向港交所递交招股书,同时决定更名为大湾区文旅康居股份有限公司(以下简称:大湾区文旅集团)。

    为何在此时选择更名?大湾区文旅集团没有正面回复这一问题,相关负责人仅对《证券日报》记者表示,“顺应大湾区一体化发展趋势,未来,公司业务将继续立足粤港澳大湾区,辐射全国及海外市场,重点专注于及加强文化旅游业务,打造一流的文旅运营平台。”

    但实际上,大湾区文旅集团并非一家纯粹的文旅集团,该公司过往的业务收入主要依靠的是销售度假物业。

    两年内四次冲击IPO

    资料显示,大湾区文旅集团是一家位于文化旅游体验地点的度假物业开发商,同时从事文化旅游业务。

    2020年4月份,大湾区文旅集团首次递交招股书,6个月后招股书“失效”。随后,该公司又经历了两轮“递交-失效”的循环,直至本次,已是该公司第四次冲击港股。

    艾德证券期货持牌代表陈刚告诉《证券日报》记者,港股市场新股上市,往往需要经历递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、暗盘交易、上市这几个流程。中国文旅这是第四次递表,是因为前面三次递表后都未在规定的时间内通过聆讯。“聆讯,就是港交所对拟上市公司提交的申请材料进行全面评估。如果没有通过聆讯,会明确告知不符合哪一条上市规定,退回补充材料。”

    记者发现,最新的招股书突出了公司业务在“大湾区”的地理优势。招股书显示,“公司大部分的度假物业及土地储备策略性地位于江门恩平(属大湾区的一部分),处于有利位置,受惠于大湾区协同发展的国家策略。”

    大湾区文旅集团旗下项目大部分位于广东省。根据仲量联行行业报告,按2020年广东省房地产公司的住宅物业(包括度假物业)合约销售总额计,大湾区文旅集团排名第220。

    收入八成来自销售度假物业

    从收入构成来看,大湾区文旅集团收入主要来自两个板块:销售度假物业、文化旅游业务。

    销售度假物业层面,目前,公司在广东省恩平市拥有18个度假物业发展项目组合,其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖等11个项目已竣工,另有3个为发展中项目、4个为持作未来发展项目。截至2021年8月31日,公司的土地储备总建筑面积约为130万平方米。

    文化旅游业务层面,目前,公司正在运营广东省清远市英德巧克力王国、中山市泉林欢乐世界园区和恩平市泉林黄金小镇。其中,恩平市泉林黄金小镇是公司拥有所有权的项目,其余两个项目的所有权均属于第三方公司。此外,公司还在开发安徽省黄山富资里(许村)古镇等项目。但值得一提的是,大部分旅游项目内,同样含有物业销售项目。

    从收入比例来看,2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月,中国文旅集团来自销售度假物业业务的收入分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元和2.78亿元,占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。其来自文化旅游业务的收入分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元和4109.4万元,占比分别为20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

    那么,大湾区文旅集团究竟是一家文旅企业,还是一家房地产承销商?

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《证券日报》记者,“旅游+地产”的投资开发模式是很常见的。这不仅是大湾区文旅集团一家企业的行为,很多上市房企都有旅游地产业务,通常他们会在旅游景区销售高档洋房、别墅、公寓,出售比例约在40%左右,以达到回笼资金的目的。“旅游景区销售物业的现象,可以说是中国房产行业的一种潜规则。因为文旅项目前期投资额巨大,回报周期很长,因此非常考验房企的资金实力。企业只有通过销售一部分物业,快速回笼资金,才能有实力投入下一批项目的投资开发当中。”

    “目前国内仅依靠门票收入存活的文旅项目非常少见,因为文旅项目的土地成本、资金成本、建安成本、人工成本都很高,同时大部分文旅项目的开发商都要负责很多配套,因此文旅项目搭售住宅是业内惯例。”中原地产首席分析张大伟对记者表示。

(编辑 崔漫 才山丹)

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