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本报记者 王丽新
1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。会议强调，2022年要着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫，并提出了“加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设”等八项重点工作。
对比住建部2021年工作会议，“增信心、防风险、稳增长”是最大的增量信息。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，“与去年相比，首次强调‘增信心、防风险、稳增长’，并首次提出在房地产领域‘建立部省市调控责任机制’。”
“增信心”主要强调的是预期管理。许小乐表示，2021年下半年的市场下行主要是多项金融收紧政策叠加导致市场节奏失衡，市场预期转弱。四季度信贷环境改善下市场成交已经加快筑底，代表市场预期的二手房景气度指数在12月止降企稳。这说明房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，市场信心逐步恢复。
“防风险”体现在把其摆在更加突出的位置。此次会议特别提到了“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”。许小乐表示，近期有许多对预售资金监管的讨论，首先合理的资金监管是必要的。2021年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防“交付风险”，但也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力，保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。
对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《证券日报》记者表示，2022年预计各地“保交付”力度将增强，一方面，继续增强重点项目收并购政策的支持力度；另一方面，强化预售资金监管，但在企业资金压力较大下，各地或将灵活调整预售资金监管政策，因企施策提高资金使用效率，在“保交付”与资金使用效率之间寻求新的平衡。
“稳增长”则意味着房地产市场仍有较大的需求支撑，未来仍有增长空间。许小乐表示，2020年我国常住人口城镇化率为63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。
“目前看来，房地产工作基调和重点正转向‘三保’，即保交楼、保民生和保稳定。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，近几个月来，房地产开发投资和新开工拿地出现下滑，部分房企债务违约，银行、开发商和购房者等市场主体对行业有悲观情绪，所以要从“增信心、防风险和稳增长”三方面下手，通过增信心来稳定释放和挖掘有效需求，让风险软着陆，实现楼市稳增长。
值得一提的是，此次会议还提出了“建立部省市调控责任机制”，要求“加强政策协调联动”。在许小乐看来，这是在“因城施策”基础上的升级，也是“分清中央和地方事权，实行差别化调控”的进一步细化，将调控责任分解为三层，避免出现城市单方面在实现短期目标的驱动下，过度收紧或过度放松房地产调控政策和执行。
许小乐认为，此次“机制”的推出，将有助于在城市间进行政策协同，确保房地产市场有序复苏，使得前期实践有效的稳定政策继续平稳推行。李宇嘉也向《证券日报》记者表示，这是要发挥三级联动机制，让各个职能和主体责任都要落地，发挥部省对各地市管理和信息通畅的效应，是对精细化管理的重大创新。
（编辑 崔漫 才山丹）
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