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本报记者 王丽新
近日，部分入市稍晚的限竞房开始启动打折促销，优惠力度在98折至99折之间。经记者调查发现，这类项目多是2020年以后入市，开发商持有时间过长，尽快清盘目标之下，借助春节购房窗口期打折促销。
与此同时，部分入市较早的限竞房项目剩余房源数量极少，多是进入销售末期，甚至已成准现房或者现房，部分项目需二次备案后重新入市。总体而言，北京市场上的限竞房供应减少，正在逐渐退出市场。
事实上，2017年以来，累计110个限竞房先后入市，总计超过10万套，这种限价叠加限售5年的特殊商品住宅，占据着近几年北京新建商品住宅市场的主流。但随着土地市场进入“两集中”供地时代，限竞房几乎不再有新增供应，市场在售项目也多进入末期，这意味着北京的限竞房时代即将终结。
最贵限竞房“转共”
所谓限竞房，简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价，以这种方式生产出来的住房叫“限竞房”，是商品房的特殊形态，并不算保障房体系，可谓一种政策性商品住房。在北京房价峰值时期，限竞房比同一地区价格低20%-25%。如今这种在售楼盘，市场上已不多，但仍有个别项目备受关注。
1月13日晚间，北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）发布了一则公告，将海淀区学院里、东城区永佑嘉园调整为“政府持有产权份额的商品住房项目”。在这种方式下，房屋的性质仍然是商品住房，购房者与政府按比例共同持有房屋的产权。
据记者了解，这是北京两个“压箱底”的明星限竞房楼盘，一个位于海淀区北二环至三环，一个位于东城区南二环边，过去被称为北京最贵的限竞房。2017年，华润+招商+碧桂园联合体、天恒集团分别先后拿下“一南一北”两个项目。地段的稀缺性和周边的成熟配套，让其“未卖先火”，备受期待。但本应作为第一批限竞房项目入市的学院里、永定府，自2017年项目用地出让后却近乎“销声匿迹”。
根据当时的土地出让文件，学院里项目用地的商品住房销售均价不超过约8.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过约8.96万元/平方米；永定府项目用地的商品住房销售均价则不超过约8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过约9.35万元/平方米。而据某中介平台信息显示，学院里周边二手房的销售均价基本在10万元/平方米上下浮动；而永定府项目周边的新盘天坛府指导价也达到了12.2万元/平方米。
“地块价值逐渐提升，同时又有‘限价’属性傍身，导致当前其与周边的商品房和二手房价格形成了倒挂，且两个项目的销售限价与周边房屋销售价格的差距不小。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，为保证项目的商品住房属性不发生改变，同时确保房屋优先于自住，因此被改成新型共有产权房。
“限竞房时代位置最好的永定府与学院里转变产权成为新型共有产权房，对整体市场影响不大。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，经过调整后，符合条件的购房人群将大大减少，避免了出现万人抢房的现象，说明北京调控政策的力度依然非常高。
限竞房时代终结？
众所周知，在限竞房时代，土地是以“竞地价、限房价”拍卖方式出让，但2021年已不再采用这种拍地模式，“两集中”供地的新土拍方式，对房价源头的土地溢价率抑制作用明显，由此而来的是，作为一种特殊时段下的特殊商品住房，北京限竞房逐渐离场。
据中原地产研究中心统计数据显示，北京限竞房累计入市已超过10万套，合计成交的限竞房住宅完成网签的为83627套，可售库存只有约1.6万套，集中在少数项目中。整体看，平均网签完成82%，鉴于销售后网签的滞后性，实际大约销售要增加10%，也就是约92%的项目已经售完。
“限竞房市场分化非常严重，大部分项目签约相对活跃，但少数郊区项目滞销。除了较晚入市项目外，多数项目进入销售末期，有部分同期发售预售证的房源网签不到30%，可见这些项目中大部分房源已经属于滞销品。”张大伟向《证券日报》记者表示，预计剩余的1万多套去化难度依然很大。
或许，这就是上文提及的限竞房打折促销的主要原因之一。值得一提的是，有不愿具名人士向《证券日报》记者表示，由于限竞房同质化严重，又多在同一时间集中开盘，开发商在价格、产品以及营销等方面一度展开激战。在限竞房集中供应的2018年，曾一度出现超过70%的限竞房选择降价入市或计划降价入市的现象，降价意味着利润的损失，不排除部分限竞房选择减配的可能。而随着这些项目的陆续交房，现在确实出现了业主维权事件。
“由于限竞房的同质化现象较为严重，去化难度逐渐加剧，且存在一定的分化特征，区域间的分流竞争较大，部分郊区项目去化表现欠佳。”关荣雪向《证券日报》记者表示，新增供应不再，从目前市场库存来看，北京限竞房时代正逐渐落幕。
（编辑 乔川川）
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