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■本报记者 王丽新
“有的房源刚入市就成交，有的却挂好几个月都卖不出去。”在当下的北京二手房市场中，价格、房龄、挂牌房源数量等影响二手房成交周期的因素皆在楼市下行周期释放“能量”，成为左右购房者是否出手的重要影响因素。
2017年全年，在一、二手房交易量几乎同比减半的市场格局下，复盘2017年二手房市场，根据链家数据显示，总价300万元-500万元的一居室和两居室仍是市场成交主力，而这些房源中也有多数是通过换房才达成交易的。
北京多区现降价20%房源
根据链家二手房成交数据统计，2017年链家二手房交易量为123039套，较2016年明显下滑，交易量下降了48%。
链家研究院表示，从区域成交量上看，2017年北京市有4个区的二手住宅成交量超过1万套，依次为朝阳区、海淀区、丰台区和昌平区。而朝阳区、丰台区和海淀区则为全北京市二手房市场中一居室和两居室销售套数的前三名，均价最低为5.3万元/平方米，最高则为7.8万元/平方米。
值得关注的是，在朝阳区和海淀区，有多个小区2017年成交平均单价较2016年跌幅超过20%，超过10%的小区则更多。
根据链家网二手房交易量数据显示，2017年北京海淀区二手房交易量为15928套，其中一居3490套，两居8255套，三居、四居总计4095套。不难看出，两居户型为海淀主力销售户型，也就是说多数刚需型用户选择在海淀买房置业。
《证券日报》记者根据链家统计数据获悉，在链家平台上，2017年海淀区二手房成交均价跌幅排名前十的小区中，有5个小区跌幅超过10%。
另一组数据则显示，2017年全年，朝阳区共成交33458套房源，整体成交均价比2016年上涨34.9%。但从朝阳区二手房成交均价跌幅榜来看，跌幅超过10%的小区有3个，其中某小区成交平均单价较2016年跌幅高达26%。
整体来看，2017年，北京二手房“量价齐跌”。目前来看，有些刚需开始有置业计划。
“刚需置业和首次置业可能多选择一居室和两居室，从2017年北京二手房一居室和两居室成交情况来看，多集中在朝阳区、丰台区和海淀区，这些区域居住配套成熟，相比‘10万元+’的内城房价，该区域房源有价格优势和区位优势。”有业内人士称，加上价格下降，所以刚需置业者多向这些区域聚集。
《证券日报》记者注意到，据链家数据显示，在一居室和两居室成交套数榜单中，最低成交均价为4.4万元/平方米，最高则为9.1万元/平方米，多数房源成交均价维持在6万元/平方米左右的水平。
开年二手房“量升价跌”
进入2018年，北京二手房市场自2017年下半年以来的“量增价跌”走势还在继续，市场整体仍在低温之中保持稳定。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2018年1月份，北京全市二手住宅共网签10527套，同比2017年1月份下滑18.1%，环比2017年12月份小幅增加2.8%。整体来看，自2017年7月份以来，北京二手住宅网签量基本上是在逐月增加，仅有10月份因长假因素而有所下降，目前则稳定在了1万余套。
在价格方面，2018年1月份，北京二手住宅成交均价环比2017年12月份下降了2.0%，降幅依旧维持在3%以内，幅度并不大。不过，从2017年5月份以来，北京二手住宅价格一直在下跌，迄今已经连跌8个月。
从成交户型来看，户型越大，降价幅度越大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从户型和面积结构来看，60平方米-90平方米的两居室在1月份成为了最受欢迎的交易户型，这一方面与当下二手房存量两居室占比较多有关；另一方面则与当前市场多为经济实力相对较差的刚需人群有关，两居室对刚需人群尤其是首次置业的人群来说性价比更高。
与此相对的是，大户型在当前的调控形势下失去了交易空间。一方面，刚需为主的市场并没有多少大户型需求；另一方面，高首付、高利率的情况也使得置业升级人士不得不调整购房计划，降低购房面积的预期；而持有大户型的业主为了出售回款不得不降价促销，并由此造成了1月份三居及以上户型、140平方米以上户型二手房价格更大幅度的下跌。
不过，由于房价持续回落，北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的，这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求，投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定，刚需人群也逐步结束观望，重新入市，市场整体正在理性、小幅回温。
但胡景晖强调称，市场的整体热度依然不高，房价下跌预期较强，购房者占据交易主动权，议价意愿更强，相应的业主端则报价更理性，甚至愿意主动降价，所以“稳中有降”仍是未来北京二手房价的大趋势。
