鼓励与规范并重 住房租赁市场有望迎来REITs时代

    本报记者 杜雨萌

    近年来，随着住房租赁行业的快速发展，其不仅在社会民生中的重要性不断上升，同时也成为新市民、青年人等缓解住房困难的重要手段。

    《证券日报》记者注意到，无论是去年底召开的中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议，再或是今年的政府工作报告及“十四五”规划，其中均能看到“保障性租赁住房”的身影。

    结合近日ICCRA住房租赁产业研究院发布的《2021住房租赁行业发展信心指数报告》（下称《指数报告》）来看，刚刚过去的2020年，无论是政策支持信心指数还是投资信心指数，均较2019年明显好转。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，总的来说，当前住房租赁行业的发展信心正在逐步递增，未来，租住生活或将成为新常态。

    行业：

    大浪淘沙跑道已定

    客观来讲，去年部分长租公寓企业的“暴雷”，尽管在一定程度上受到了疫情的拖累，但其经营模式的不健康，或许又早就说明了问题。从整个住房租赁企业看，此次洗牌对于那些脚踏实地、精耕细作的住房租赁运营企业来讲，其运营稳定、服务到位及协同社区管理等优势更加凸显。

    《指数报告》认为，在此次大浪淘沙之后，真正的“选手”正式进入了资产管理的长跑时代。

    具体来看，该《指数报告》通过面向十余方行业参与者进行调研得到的最终结果显示，住房租赁行业的整体信心明显向好。如从政策支持信心指数来说，受访者对2021年政策支持信心指数预期整体乐观，平均值要高于去年同期调研结果。在这里面可以看到开发商和产品供应商的信心极大的增强；在投资信心指数上，则整体预期从此前的稍显悲观转为中性保守；最后，从经营指数上看，《指数报告》认为，不出意外，各方对于一线城市和新一线城市的整体住房租赁市场普遍看好，这是源于经济发展会不断带来就业机会，带动大量的城市新居民涌入，从而使得住房租赁需求增加，推动行业信心增强。

    ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉《证券日报》记者表示，稍早前，在住房租赁行业的快速发展之初，很多热钱都积极涌入，无形中推高了相关资产价格，进而出现非理性的盲目扩张，导致一些市场乱象的发生。但是在热钱退出之后，这些长期的、稳定的、便宜的资金才有了入场的机会，才能够跟那些脚踏实地、精耕细作的运营机构一起长跑。这也是为什么说真正的“选手”将进入长跑时代。

    “我特别认同住房租赁行业‘大浪淘沙，跑道已定’这一说法。事实上，这也是当前住房租赁行业的现状。”在新派公寓创始人及CEO王戈宏看来，“大浪淘沙，跑道已定”可以从两方面理解。一是对这一赛道的看好。即经过前期部分住房租赁企业的“暴雷”，一些经营模式不健康的企业已经被行业洗了出去；二是从整个行业来说，在这条赛道里，其实还可以进一步细化为不同的跑道。尤其是经过去年的行业“洗牌”，相信部分住房租赁企业也找到了适合自身发展的方式。

    赵然表示，总的来说，随着住房租赁行业结构的不断变化发展，可以看到的是，目前行业内部的开发商、供应商和服务商信心正在增强。

    政策：

    鼓励与规范并重

    尽管住房租赁行业是在近几年得到飞速发展，但若从源头追溯的话，其发展已走过约20年时间。

    据《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告（下称“住房租赁报告”）显示，住房租赁市场在过去的20年时间中，大概可分为四个阶段。即2000年到2010年这十年当中，主要以培育住房租赁市场为主；2011年和2013年期间，进一步提出要发展保障性租赁住房；2014年到2016年期间，政策面以“购租并举”以及“健全住房租赁市场化体系”为主；最后是2017年至今，“鼓励”与“规范”成为关键词。

    赵然对《证券日报》记者表示，过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆、保民生工具等角色定位。而2016年，“购租并举”的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。

    具体来看，在激励与约束并重的当下，住房租赁报告以供给端、需求端、资金端、监管端为视点细察我国住房租赁市场。如在供给端，以增量盘活存量是主要思路。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造。相对而言，增量则是指住房租赁专项用地新建项目；从需求端来看，2018年至今，多数城市从租房补贴、便利落户、提供人才专项租赁住房等方面为人才解决困难，释放人才安置政策，给予租客补贴和权益。

    “当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题。”在赵然看来，真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给，它有着以下几方面特点：靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。除此之外，实现租售同权仍有很长一段路要走。目前看来，各地在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方。

    趋势：

    REITs时代将至

    当前，随着基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的大幕开启，这于住房租赁行业来说，同样迎来发展的新契机。尤其是对照国外经验来看，金融工具可以说是推动住房租赁市场发展的重要推手。

    随着市场供给的多元化，特别是租赁住房用地来源的拓宽，加之资金端扩大租赁住房建设资金来源，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持，住房租赁报告认为，我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验来说，预计住房租赁REITs的规模约为3000亿元。

    赵然表示，未来住房租赁REITs的推出，将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs，住房租赁企业能够“轻装上阵”，也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外，由于REITs执行的是长期投资策略，并且具备专业的资产管理，其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。

（编辑 乔川川）