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本报记者 杜雨萌
今年以来，伴随多个热点城市楼市调控持续升级、“22城土地集中供应”等新政出台，这无疑使得房地产市场的不确定性进一步加大。围绕未来几个月房地产市场怎么走、房企该如何应对等话题，上海易居房地产研究院于近日举办的易居论坛之《调控收紧背景下春季楼市运行特征与趋势研讨会》在上海成功举行。
会议认为，今年楼市调控政策不会放松，金融环境将略紧于去年，长三角地区房地产市场不会马上降温，但明后年有可能会降温。此外，在集中供地新规下，预计大中城市拿地不确定性将增加，房企或更注重产城融合以及下沉三四线等方向。
谈及当前长三角地区的房地产市场形势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，从政策环境来看，今年以来热点城市房地产调控不断收紧，长效机制渐趋体系化，叠加住建部带队调研督导约谈十余个城市看，明显体现出监管部门希望各类市场主体对严格楼市调控下的市场走势要有风险意识。另外，受去年基数低影响，预计今年GDP增速无忧，故房地产调控政策不会放松；从金融环境来看，目前一年期国债收益率已经回到疫情前，加之监管部门正严查经营贷、消费贷等违规资金进入楼市，以及房贷利率上行与额度收紧等，整体来看，今年我国房地产业的金融环境将略紧于去年，明后年可能更紧；而从具体的成交方面看，预计今年长三角地区的部分城市房地产市场还会保持一定的活跃度，但房价涨幅不会太大，明后年很可能会有所降温。
值得一提的是，伴随着日前上海楼市调控政策的升级，其房地产市场亦出现明显降温，这一点从中介机构角度看，体现得尤为明显。
“我们公司门店主要集中在上海前滩周边，对于此次中考招生新政出台前后的学区房热度有较深刻的体会。”上海瑞阳不动产总经理蒋毅介绍称，由于前滩板块规划前景好，且有华二前滩学校这样的顶级学区，去年前滩板块的次新房房价几乎翻倍，冲高到17万/平左右。今年3月份中考招生新政出台后，前滩区域次新房挂牌价有所下跌，购房者和业主观望情绪均比较浓，基本没有成交量。若未来上海实施多校划片的话，学区房溢价空间将进一步缩小。
蒋毅表示，从近期的市场表现来看，带看量、成交量均有下降的趋势，目前的挂牌价也基本回到了去年12月份的成交价。预计今年后续上海二手房月均成交量将在2.5万套左右。受严查经营贷、消费贷以及房贷审批速度放缓等影响，目前全市总价800万元以上的房子成交放缓明显，而500万元以下的房子则影响较小。整体来看，年初多轮调控新政以及中考招生新政出台以来，上海楼市逐渐趋于平稳，此前虚高的学区房价格也逐渐回归，居民购房更趋理性。
从房企角度看，华发集团华东区域总经理章建波表示，“三道红线”“集中供地”等政策对房企影响较大，如果一次性拿地较多，后续土地款集中支付后可能踩红线，因为纳入三道红线监测范围的房企每个月要向相关部委上报财务数据。整体上看，集中供地等政策预计将分散房企注意力，可能会使本来很火的成熟区域优质地块溢价率有所控制，利好一些本来不火甚至会流拍的郊区地块。
金茂集团上海区域营销总监王丽萍表示，在“集中供地”等政策下，房企拿地的难度和不确定性都在增加，寻求招拍挂以外的拿地途径或成为部分房企关注的重点。预计未来的房地产传统模式一定会发生改变。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，今年的房地产调控政策较为密集，与过去相比更有着一些新特点。如过去的调控重点主要集中于房地产行业本身，而如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，也增加了与金融监管等的联动。站在“十四五”规划的新起点上，未来也需要站在新高度、用新视野来看待和推进今后房地产业的持续发展。
（编辑 李波）
